Как сделать так, чтобы банк не отказал в кредите?

Стоимость жилья сегодня зашкаливает. Но если вы решили брать кредит на квартиру стоит заранее позаботиться о том, чтобы банк не отказал в кредитовании.

«Фраза» уже писала о том, что в связи с кризисной ситуацией в банковской сфере, украинские кредитно-финансовые учреждения все чаще отказывают потенциальным клиентам в выдаче кредитов. Параллельно идет повышение кредитных ставок, ужесточение условий договоров и сокращения сроков возвращения денег банку. Но, допустим, вы все таки отважились взять кредит на покупку квартиры, - как вести себя, чтобы застраховаться от отказа?

Наиболее распространенное опасение будущих кредиторов касается несоответствия размеров их реальных доходов доходам задекларированным. То есть отличие реального финансового состояния заемщика от выписанного на бумаге может послужить причиной отказа в ипотеке. Ведь сегодня, чтобы получить кредит в банке, потенциальному заемщику нужно предоставить справку с места работы о занимаемой должности и размере доходов за последние шесть месяцев. Конечно, если зарплата «белая», беспокоиться вроде не о чем. А вот если зарплату вы получаете «в конверте», и ежемесячный доход, с которого взысканы налоги, меньше суммы, которую предстоит оплачивать в счет погашения кредита… волноваться опять-таки не стоит.

Как правило, такая ситуация устраивает львиную часть украинских банкиров. И то, что сумма выплат по кредиту превышает официальный заработок — на практике вещь вполне распространенная.

Тем не менее, налоговики предупреждают: уклонение от уплаты налогов может привести к штрафам, а иногда даже к тюремному сроку. Избежать проблем с налоговой можно, если свести к минимуму разницу между задекларированными доходами и суммой процентов, уплаченных по ипотечному кредиту.

Почему отказывают?

По словам банковских экспертов, отказы бывают, как правило, двух видов. И, конечно, причины таких отказов совершенно разные. Вариант первый — вам отказали после проверки службой безопасности банка. Понятно, что причины такого отказа вслух не называют. И, к сожалению, рецептов, чтобы избежать такого рода отказов, практически нет.

Вариант второй — вам отказал кредитный отдел банка. Если проблемы заемщика проходят по линии кредитного отдела, то тут все гибко. Грамотные специалисты на месте готовы дать рекомендации, как можно уладить спорные вопросы. Ведь для кредитного отдела главным критерием выдачи кредита является способность клиента платить проценты и возвращать кредит, то есть на первое место ставится оценка финансового положения клиента, ну и, конечно же, вопрос залогового имущества. Кстати, все залоговое имущество в обязательном порядке проходит проверку по электронной базе Министерства юстиции Украины. При этом преимущество отдается недвижимости, которая введена в эксплуатацию не более 40 лет назад и по которой есть возможность осуществлять постоянный контроль условий ее эксплуатации.

Проблемы недостатка собственных средств на оплату первоначального взноса решаются с помощью правильного выбора программы кредитования. Если денег на первый взнос нет, должна быть предусмотрена возможность предоставления потенциальным заемщиком (или другим физическим лицом) дополнительного обеспечения, равноценного размеру первоначального взноса. При этом кредит будет предоставлен на всю стоимость приобретаемой недвижимости. Также можно воспользоваться дополнительным кредитом, который рассчитан на оплату клиентом расходов по регистрации, услуг страховой компании и агентства недвижимости. Обеспечением по нему, как правило, выступает залоговая недвижимость.

Сроки кредитования зависят от уровня платежеспособности заемщика. Как правило, длительные сроки кредитования обуславливают сравнительно невысокие платежи по кредиту за счет размера ежемесячной суммы погашения основного долга. Но следует учитывать, что досрочное погашение кредита может быть оптимальным, только если комиссия за досрочное погашение основного долга отсутствует.

Как избежать?

Что касается усиления степени доверия к будущему заемщику, то существует еще целый ряд факторов. Среди них — наличие кредитной истории, вкладов, недвижимости, а также возможность оформить договор поручительства. Позитивную роль могут сыграть должность и статус компании, в которой работает заемщик, наличие зарплатной и другой пластиковой карточки, депозита и всего, с помощью чего можно доказать банку о существовании неофициальных денежных потоков.

При приобретении недвижимости обеспечением по ипотечному кредиту должно выступать имущество, которое отвечает следующим требованиям:

- объект залога находится в хорошем эксплуатационном состоянии, в квартире (домовладении) нет неузаконенных перепланировок;

- недвижимость не находится в государственной или коммунальной собственности;

- предлагаемое в залог имущество не находится под арестом и не передано в ипотеку ранее;

- объект залога является достаточно ликвидным, его параметры соответствуют рыночным требованиям и при необходимости может быть быстро реализован;

- недвижимость должна быть выделена в натуре и находиться на приватизированном участке земли (в случае передачи в ипотеку домовладения);

- при наличии нескольких совладельцев недвижимое имущество может приниматься в ипотеку только при условии их письменного нотариально удостоверенного согласия;

- в случае если совладельцем (собственником) недвижимости выступает несовершеннолетний ребенок, принятие в ипотеку подобной квартиры или дома без разрешения соответствующего органа опеки и попечительства, невозможно.