Десятилетние недоступности

«Закон об ипотеке» вступил в силу десятилетие назад. Можно подвести итог. Ипотека стала толчком к новому этапу развития рынка недвижимости в России. В ипотечных программах участвует более 500 банков, а отделения Федерального агентства по ипотечному кредитованию действуют во всех регионах страны. В то же время в России держится высокая инфляция, дорожает жилье и ужесточаются условия предоставления ипотечных займов.

Как отметил председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Олег Толкачев, «ипотека важна не сама по себе, она должны быть действительно доступна». «Создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – это, безусловно, достижение. Но цель – сделать приобретение жилья по ипотеке доступным каждому – не достигнута», - констатировал сенатор.

Однако это вопрос не к механизму ипотеки, а к экономической ситуации в стране, добавил он.

Учетная ставка Центробанка составляет 11%, реально кредит можно взять под 17-18%, напомнил Толкачев. Это, по его словам, никак «не может считаться образцом кредитной и ипотечной системы».

Одно из решений сенатор видит в законодательных возможностях финансирования кредитной ставки со стороны регионов, особенно это касается социальной ипотеки, а также в создании условий большей защиты заемщика.

В первую очередь такие программы направлены на уменьшение количества очередников.

В Татарстане, например, создан республиканский фонд, в который 1,5% прибыли предприятия отчисляют на строительство и покупку жилья и рефинансирование банковских ставок по ипотеке для представителей социально значимых профессий.

Но это больше относится к мерам социальной поддержки, а не к развитию рыночных механизмов. Без роста благосостояния населения не стоит ожидать от ипотечного рынка больших успехов. В то же время, по мнению директора департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Пономарева, снижение требований к заемщикам и искусственно заниженные процентные ставки могут привести к финансовому кризису.

«Снижение процентных ставок для всех – это все равно, что всеобщее дотирование ЖКХ. Имеет смысл только адресный подход», - сказал эксперт.

По его мысли, логичнее было бы со стороны органов власти регионов или муниципалитетов брать на себя риски по приобретению земельных участков и подготовки инфраструктуры. Это снизило бы стоимость жилья и стимулировало развитие среднего класса.

«Реально ипотека дает всего 1,9% ВВП, это очень мало, но надо понимать, что она жестко привязана к инфляции», - напомнил председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.

Генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка считает в то же время, что ипотека оказалась самым успешным проектом за 10 лет.

«На 1 рубль вложенных государством денег прибыль была получена в 100 рублей», - пояснил он.

Мало того, по мысли Семеняки, ипотечное кредитование является и фактором профилактики инфляции.

«Семья сберегает 30% стоимостью жилья для первоначального взноса. Таким образом, деньги изымаются из рынка свободного потребления», - пояснил он.

По его данным, около 300 млрд рублей в экономику принесли россияне в виде сбережений прошлых лет, и по 200 млрд рублей в год приходится на уплату процентов. Доля государственных денег в ипотечном кредитовании составляет триллион рублей.

«Теперь задача государства – снизить непредсказуемость российского рынка», - сказал Семеняка.

Заместитель председателя комитета АРБ по ипотечному кредитованию Евгений Чепенко отметил, что в России по-прежнему спрос выше предложения, так что ипотечный кризис стране не грозит. Мало того, ипотека продолжает набирать обороты, поскольку по-прежнему это самый доступный способ приобретения жилья.

Однако Олег Толкачев уверен, что это не должно стать единственным способом решения жилищной проблемы.

Он вернулся к часто возникающей теме арендного жилья. В Швейцарии, к примеру, для этого строится 34% жилья, в США 23% в Великобритании – 54%.

Однако пока в стране не создано механизмов строительства жилья в ипотеку, которое затем сдавалось бы в аренду. Кстати, это потребовало бы и пересмотра условий аренды – договора имело бы смысл заключать не на год, как принято сейчас, а на 15-20 лет. Тогда и инвестор мог бы планировать уплату процентов и прибыль исходя из этих соглашений.