«Ноябрь укрепил переломные тенденции, которые наметились на московском рынке недвижимости в предыдущие месяцы», – констатируют эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
За последнюю неделю квадратный метр в столице подорожал на 14 долларов (0,3%). А всего в ноябре средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 54 доллара (1,3%), вплотную приблизившись к отметке 4200 долларов. (Для сравнения: например, в марте метр вырос на 183 доллара, а в апреле – на 264 доллара.) «Масштабный рост цен на жилье, продолжавшийся более года темпами порядка 5–10% в месяц, практически прекратился», – констатируют эксперты.
Но и это еще не все: в ноябре впервые за два года некоторые типы квартир начали дешеветь. Речь идет о жилье в хрущевках (панельные и кирпичные пятиэтажки с маленькой кухней). Например, в панельных домах за последнюю неделю стоимость метра снизилась на 4 доллара (минус 0,1%) и остановилась на уровне 3894 долларов за метр. Квартиры в кирпичных зданиях за 7 дней подешевели и того больше – на 8 долларов. Средняя цена там сейчас составляет 4128 долларов за метр.
Тем не менее другие типы квартир продолжают дорожать, что и сказывается на общем индикаторе рынка. «В период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного, но наиболее востребованного «недорогого» жилья. В условиях стабилизации или стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: низкокачественное жилье может даже «просесть» в цене, в то время как сегмент более качественного или «дорогого» жилья продолжает ползти вверх», – поясняют эксперты.
Именно это сейчас и происходит в Москве. На фоне снижения стоимости хрущевок квартиры в новых домах продолжают дорожать. Больше всего за минувшую неделю увеличились цены на квартиры в современных монолитных домах – на 1,1%, до 4620 долларов за квадратный метр. Сталинки прибавили в цене 0,7% (4836 долларов), а современные панельные дома – 0,3% (4181 доллар).
И еще одна особенность ноября – по темпам роста трех-, четырех- и более комнатные квартиры опередили традиционных лидеров – одно- и двухкомнатные. Наибольший рост цен показывают многокомнатные квартиры – за ноябрь они прибавили в цене 4% и остановились на уровне 4343 долларов за метр. «Трешки» подорожали на 2,8% (4048 долларов) – они являются сейчас самыми дешевыми квартирами столицы. Двухкомнатные квартиры увеличились в цене на 2,1% (4194 доллара), а «однушки» – на 1,5% (4164 доллара).
Таким образом, в ноябрьском росте средних показателей виновато «дорогое» жилье, квартиры, которые можно отнести к бизнес-классу. При этом рост цен на типовое жилье, относящееся к экономклассу, фактически остановился.
Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым даже представители среднего класса (доход порядка 2 тыс. долларов на человека в месяц) уже не в состоянии купить квартиру даже с помощью ипотеки.
Расчеты показывают, что при доходе в 4 тыс. долларов на семью в месяц можно рассчитывать на квартиру стоимостью 150–200 тыс. долларов. Правда, за такую цену можно купить лишь «однушку» в районе за МКАД.
Эксперты отмечают, что рост цен остановился именно тогда, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась не способной угнаться за ценами. Отсюда они делают вывод, что достаточно ценам на жилье постоять на месте несколько месяцев и ипотечный спрос снова начнет подталкивать их вверх.
В итоге получится замкнутый круг – доступная ипотека подталкивает цены на квартиры все выше и выше. В аналитическом центре уверены, что в сложившихся условиях к существенному снижению цен может привести только заметное увеличение объемов строительства жилья.
