Градостроительная политика Подмосковья резко меняется: власти объявили курс на малоэтажную застройку. Именно таким образом, к слову, строятся города в Соединенных Штатах и Европе. Вместо небольшой квартиры люди получат возможность покупать за те же деньги дом, да еще с участком. Примеры такой политики - и весьма успешные - есть и в России.
Подмосковье берет курс на малоэтажное строительство, передает «Интерфакс» со ссылкой на вице-губернатора, председателя правительства Московской области Андрея Шарова.
«Нам надо менять строительную политику. Строить 2-3-этажные таунхаусы с палисадником, цветником, велосипедными дорожками. В центре города максимум 5-7-9-этажные здания», – предложил чиновник. Сегодня люди требуют не только квадратные метры, но и комфортную среду обитания, считает он.
«Историю пригорода пора заканчивать. Надо начинать историю области», – подчеркнул Шаров. По его словам, нужно осваивать новую территорию ближе к ЦКАД (центральная кольцевая автодорога – прим.), а сами дома строить эконом-класса, чтобы они могли конкурировать с многоэтажками.
С 1 мая должно было вступить в силу постановление об ограничении этажности жилья в Московской области. Согласно ему, в городах можно строить максимум 17 этажей, в рекреационной части города и в малонаселенных городских поселениях этажность должна быть существенно ниже.
Перспективными городами в плане малоэтажного строительства эксперты считают город-спутник Новое Ступино, города Подольск, Серпухов и Сергиев Посад. Малоэтажки в городах позволили бы снизить нагрузку на социальную инфраструктуру, с которой в Подмосковье тяжело. Так, на 8 млн квадратных метров жилья, введенного в прошлом году, приходится всего 27 детских садов. Отказ от «башен» позволил бы избежать ситуации, при которой высокие дома уплотняются еще более высокими.
«За одни и те же деньги»
«Меня всегда удивляла проводимая в последние годы политика подмосковных властей строить многоэтажки, – признался газете ВЗГЛЯД руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru) Олег Репченко. – Если смотреть на мировой опыт, то там вся Европа, вся Америка малоэтажные – это двух-трехэтажные коттеджи и таунхаусы. Как правило, районы высокого строительства – это отдельные деловые районы в центрах крупных городов. Поэтому та практика, когда у нас в Подмосковье строятся башни высотой в 17-ть или 25-ть этажей, мне непонятна».
По словам эксперта, неиспользованный земельный фонд Подмосковья позволяет возводить малоэтажки, строительство которых более экологичное и экономичное.
Не сомневаются в необходимости изменения строительной концепции и в Фонде «РЖС» (Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства).
«В заявлении Андрея Шарова, по-видимому, идет речь о формировании подходов к комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. Это создание современных комфортных жилых микрорайонов, состоящих из малоэтажных энергоэффективных домов нового поколения, с обустроенной территорией и всеми необходимыми объектами социальной инфраструктуры (в том числе детские сады, школы, медицинские и спортивные учреждения, торговые объекты)», – уточнили газете ВЗГЛЯД в Фонде «РЖС».
Вопрос цены экспертов не смущает. Таунхаус или коттедж с собственным участком земли площадью в двое а то и втрое больше чем площадь обычной квартиры может позволить себе тот, кто собирается приобрести эту самую квартиру.
«За одни и те же деньги вы можете купить, скажем, трехкомнатную квартиру где-нибудь в спальном районе Москвы площадью метров 80 и таунхаус площадью метров 150, да еще и собственным куском земли», – подчеркнул Репченко.
Современное малоэтажное энергоэффективное жилье эконом-класса дает владельцу видимые преимущества не только в цене и комфортности проживания, но также в выгодную сторону отличается уровнем стоимости его дальнейшей эксплуатации. По данным Фонда «РЖС», в среднем, экономия во владении таким жильем составляет до 40%.
При этом малоэтажки могут пользоваться неплохим спросом.
«Есть в целом спрос на улучшение жилищных условий, возьми каждого второго – семья ютится в небольшой квартире. Будет хорошее предложение по умеренной цене – оно будет востребовано, – отметил Репеченко. – Если цена на объект не завышена и там нет существенных недостатков, то коттеджи и таунхаусы как правило неплохо продаются.
Коммуникации – не проблема
Развитие массового малоэтажного строительства не только лишь строительная задача как таковая. Проблема гораздо шире: это и выделение земельных участков, и подведение дорог, и создание инженерной инфраструктуры. Необходимо «инженерно готовить территории», указывают эксперты. Впрочем, особых проблем с этим быть не должно, но только в том случае, если сами власти пойдут навстречу.
«Если будет какая-то административная помощь, то это абсолютно выполнимые задачи: электричество – не проблема, газ тоже можно найти, водоснабжение, канализация – все делается автономным», – рассказал газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «MK GROUP» Алексей Осипов.
Вопрос лишь в стоимости. «Если все это происходит за счет жилищно-строительных кооперативов, управляющих компаний, либо в форме управления типа «дачное некоммерческое партнерство», то общая сумма рассчитывается, а потом просто делится на равное число собственников жилья», – пояснил Осипов. – Можно ведь всегда предлагать несколько вариантов: магистрально подключать, автономно, виды топлива использовать разные».
Сам человек всегда может решить на что он готов пойти – сколько денег заплатить. «По крайней мере это делается в отсутствии третьих лиц, которые любят на всем этом зарабатывать», – добавил Осипов.
По его словам, во многих регионах государство в лице местной администрации выделяет земли под малоэтажное строительство с уже подведенными к ним коммуникациями. Здесь есть электричество и газ – все самое необходимое для проживания.
С упором на индивидуальное строительство
В этом плане показателен опыт Белгородской области, где развитие малоэтажного строительства было объявлено приоритетной задачей. Ежегодно в регионе строится более миллиона квадратных метров жилья, 84 % которого – индивидуальное. Область – абсолютный российский лидер в строительстве жилья на душу населения. Так, по итогам 2011 года введено в строй 1 млн 147 тысяч квадратных метров жилья, при населении 1 млн 532,5 тыс. жителей. Только за 2011 год было сдано около 8 тыс. жилых домов.
Более десяти лет назад обширные земельные угодья в этом регионе были переданы «Белгородской ипотечной корпорации» – открытому акционерному обществу, учрежденному в 2002 году в соответствии с постановлением главы администрации Белгородской области. До сих пор БИК остается там главным оператором на рынке земельной недвижимости.
В мае 2004 года Корпорация разработала «Примерный порядок и условия предоставления земельных участков индивидуальным и корпоративным застройщикам для строительства жилья». В соответствии с этим документом любой трудоспособный житель Белгородской области мог через органы местного самоуправления получить в порядке очереди подготовленный участок для строительства собственного дома и зарегистрировать его в собственность.
На момент строительства участок находится в залоге у БИК, что делает бессмысленной его спекулятивную перепродажу. Сумма залога (учитывая, что участок обеспечивался инженерными сетями) оценивалась где-то в 800 – 850 тыс. рублей. Будущий домовладелец вносил Корпорации лишь относительно небольшую сумму, на погашение остальной части ему официально давалась отсрочка на 8 лет. Если за установленный срок он возводил на своем участке дом и оформлял на него право собственности, то оставшаяся сумма (а это львиная доля) ему прощалась в соответствии со статьей 415 ГК РФ.
Планируется, что к 2015 году две трети населения области будет жить в домах усадебного типа.
При условии, что власти будут помогать, данный опыт можно перенести в любую точку России, в том числе и в Подмосковье, считает Алексей Осипов.
К слову, успехи Белгородской области в деле развития малоэтажного строительства специально отметил Дмитрий Медведев, будучи еще президентом России. В 2010 году он даже подписал закон, дающий право Фонду реформирования ЖКХ финансировать региональные программы по переселению из ветхого и аварийного жилья в части малоэтажного строительства. Главное условие для подачи заявок в этом строительном секторе – соответствие цены квадратного метра стандарту, определенному Минрегионразвития для каждого региона.
Тогда же глава государства потребовал в течение нескольких лет увеличить объем строящегося малоэтажного жилья в стране.
