В среду Государственная дума большинством голосов приняла в третьем чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости )». Поправки направлены на совершенствование процедуры передачи крупных «пулов» закладных. Формирование «пулов» является необходимым условием для выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, который осуществляют специализированные так называемые ипотечные агенты. Ожидается, что эти поправки привнесут оживление на рынок ипотечного кредитования.
«Действующий в настоящее время порядок отчуждения закладных путем нанесения на них передаточной надписи и физического перемещения от одного владельца к другому эффективен только при сделках с единичными закладными, но становится существенным препятствием при продаже крупных «пулов» из тысяч и десятков тысяч», – отметила член комитета Думы по экономической политике и предпринимательству Наталья Ермакова.
По словам депутата, документ также предусматривает введение института депозитарного учета прав на закладные, «который предполагает, что операции с ними фиксируются депозитарием, в том числе с использованием специальных технических средств».
В частности, предусматривается, что залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному учету в депозитарии, пояснила она. «Если закладная уже выдана и находится в обращении, тогда её владелец вправе сделать на ней специальную передаточную надпись, согласно которой, закладная для учета прав на нее передается депозитарию», – указала парламентарий.
Как считает Наталья Ермакова, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с того момента, как в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило заявление владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда о прекращении ипотеки.
«Целью законопроекта является повышение юридической безопасности и сокращение времени на процедуру передачи крупных «пулов» закладных», – пояснила депутат.
Безусловно, поправка к закону актуальна и необходима, так как нацелена в числе прочих планируемых мер оживить рынок ипотечного кредитования. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начиная с ноября увеличит средний ежемесячный объем выкупа ипотечных закладных с 3 до 5 миллиардов рублей, сообщил на этой неделе глава агентства Александр Семеняка, подчеркнув, что повышение объемов выкупа является временным, так как стратегия развития АИЖК предполагает его постепенный уход с рынка приобретения закладных по мере появления на нем новых игроков.
Однако в настоящее время новые игроки на рынке выкупа ипотечных закладных стремятся минимизировать или вовсе прекратить выкуп.
Это обусловлено мировым финансовым кризисом, который существенно усложнил процесс получения длинных финансовых ресурсов из-за рубежа. В этой же связи многие банки объявили либо о сворачивании ипотечных программ, либо об ужесточении условий предоставления ипотеки.
Среди прочих мер, направленных на преодоление последствий мирового кризиса, российские власти решили увеличить уставный капитал АИЖК на 60 миллиардов рублей. Эти средства, как ожидается, позволят оживить строительный рынок и поддержать ипотечное жилищное кредитование.
Российские власти, скорее всего, помогут гражданам, оставшимся без работы, выплачивать ипотечные кредиты банкам, что будет стоить российскому бюджету около 20 миллиардов рублей, сообщил руководитель Центра стратегических разработок (ЦСР), бывший замглавы Минэкономразвития Михаил Дмитриев.
«Эта идея, судя по всему, вполне востребована обществом, и для России это вполне реальная мера, – заявил он. – Такая мера оценивается в 20 миллиардов рублей, что недорого на фоне того, что государство уже потратило триллионы рублей на борьбу с кризисом».
На этой неделе, судя по сообщениям ряда СМИ, в правительстве и Минэкономразвития обсуждались меры по возможной поддержке государством потерявших работу россиян, выплачивающих ипотечные кредиты. «Например, государство может взять на себя долги банков по таким кредитам, – говорит руководитель Центра. – Аналогичную поддержку гражданам уже оказали власти США».
Вне всякого сомнения, мировой кризис ограничит возможности приобретения жилья по ипотечным кредитам: банки будут сокращать ипотечные портфели из-за рисков сильного обесценивания стоимости залога, а кредитополучателям станет тяжелее оплачивать кредиты в условиях снижения курса рубля к доллару США и мировой корзине валют в целом. Правда, выиграют те, кто брал ипотечные кредиты в рублях, но сомнительно, что эту тенденцию не оценивают и банкиры. Они могут резко повысить ставки по рублевой ипотеке, сделав их недоступными или просто нецелесообразными.
По прогнозу ЦСР, в 2009 году продолжится ослабление национальной валюты до 35–39 рублей за доллар. Этот сценарий возможен в случае дальнейшего снижения мировых цен на нефть и отсутствия внешнего финансирования для российских компаний, причем в первую очередь для тех, кого относят к наиболее рискованным, то есть для девелоперов и строителей.
Есть и еще один момент, который вызывает неоднозначную оценку экспертов. Речь идет о самой модели ипотеки. Действующая у нас именуется «американской» и основана на рынке закладных и залогах. Напомним, что на сегодняшний день «главный ипотечный агент страны» – АИЖК – размещает свои облигации в обмен на ипотечные закладные банков. Планируется, что под залог облигаций агентства можно получить финансирование, в том числе со стороны Банка России. Таким образом, в обмен на свои «пулы» закладных банки будут получать «живые деньги».
«Именно с раскручивания этого маховика «американской» модели ипотеки начался мировой кризис, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Консалтинг-Трэйд» Антон Микошин. – При таких условиях агентству никто не сможет помешать превращать ипотечные закладные, приобретенные в обмен на облигации, в новые облигации, их снова менять на закладные банков и так до бесконечности. В результате на рынке будет крутиться множество бумаг, которые на самом деле ничем не обеспечены, кроме как точно такими же бумагами».
Рухнуть эта система действительно может, если цены на недвижимость пойдут вниз, как это случилось в США. Разница с нами только в том, что случившееся за океаном произошло по причине избытка свободной недвижимости, а у нас может произойти из-за разрыва в доходах граждан с ценами на жилье. Невостребованность квадратных метров и отсутствие вменяемых процентных ставок по ипотечным кредитам вполне могут спровоцировать повторение американского сценария кризиса на рынке недвижимости.
«Большая зависимость от колебаний валютной корзины и отсутствие дополнительных гарантий могут привнести панические настроения на рынок кредитования, – заявила газете ВЗГЛЯД эксперт компании «Брокер-Экспертиза» Ольга Расторгуева. – Ипотечные заемщики сейчас остро нуждаются в увеличении сроков погашения задолженности и гарантиях, что банки не будут пересматривать процентные ставки по уже выданным кредитам».
«Было бы правильным в сложившейся ситуации выделить банкам целевые кредиты на ипотечное кредитование сроком на 5–7 лет по вменяемой ставке фондирования, например, через Банк развития, – заявил газете ВЗГЛЯД директор компании «ПРО-КредитБрокер» Игорь Савельев. – Тогда банки уже завтра начали бы активно выдавать ипотечные кредиты и потом уже рефинансировать портфели через АИЖК. Таким образом, помощь заемщикам была бы очевидной и мгновенной».
Другой вариант – это конкретная финансовая помощь самим заемщикам, а не кредитным учреждениям. Эта мера может быть временной или для определенных категорий граждан, но такой механизм предусмотреть необходимо. В противном случае банки, получившие в той или иной степени и объеме государственную помощь, вряд ли захотят отказываться от сверхвысоких ставок по ипотеке и урезать свою доходность. Вполне вероятно, что за отсутствием других инструментов кредитования жилья россияне так и будут десятилетиями копить на первоначальный взнос, а потом еще полжизни выплачивать кредиты. Результат очевиден – за вожделенные квадраты придется переплачивать 2–3 цены.
Фактически осенний катаклизм мировых финансов привел к тому, что при любом сценарии деятельность АИЖК будет ограничиваться тремя главными факторами: отсутствием необходимого предложения жилья из-за падения строительных темпов, низкими доходами граждан и крайне высокими банковскими процентами по ипотечным кредитам.
