Мировой кризис и его влияние на Россию стали в четверг главной темой выступления премьер-министра России Владимира Путина в прямом эфире с регионами страны. Отвечая на вопросы граждан страны, премьер остановился на проблемах жилья и ипотечного кредитования, как одних из самых болезненных и актуальных для большинства россиян. Владимир Путин отметил, что нельзя исключать того, что цены на квартиры по стране, в целом, и в Москве и Санкт-Петербурге, в частности, могут начать снижаться. Помимо этого, он заверил военных, что они по-прежнему смогут получать квартиры по жилищным сертификатам, причем не только в небольших городах, но и в мегаполисах.
По словам премьер-министра, агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будет предоставлять банкам гарантии по ипотечным кредитам. «Я считаю возможным через систему АИЖК выдавать госгарантии, которыми банк может воспользоваться, чтобы решить свои финансовые проблемы, получая поддержку ЦБ, и не кошмарить своего клиента. Я думаю, так будет лучше для всех», - заявил Владимир Путин.
Премьер-министр предложил также для погашения ипотечных кредитов использовать так называемый «материнский капитал». «Считаю, что использование «материнского капитала», которое было запланировано с 1 января 2010 года, можно было бы в связи с возникшими проблемами в мировой экономике и у нас в стране передвинуть на начало 2009 г. и позволить семьям использовать эти деньги для погашения ипотечных кредитов», - заявил он.
По словам Владимира Путина, для этого необходимо будет внести соответствующие изменения в действующее законодательство и бюджет, и, как особо подчеркнул премьер-министр, «депутаты «Единой России», да и других фракций, безусловно, это предложение поддержат».
В ходе многочасового общения с россиянами, поднимался и вопрос обеспечения жильем военнослужащих. В этой связи Владимир Путин заявил, что есть все основания для уверенности в том, что планы по этому вопросу будут полностью выполнены. «В течение 2010 г. все офицеры должны быть обеспечены постоянным жильем, а в 2012 г. все военнослужащие будут обеспечены служебным жильем», - отметил премьер, подчеркнув, что «темп, набранный в решении этой задачи такой, что дает нам полное основание считать, что поставленные задачи будут исполнены».
«Для Петербурга мы уже сегодня договорились с администрацией города о том, что разницу между 34 тысячами рублей, заложенными в сертификат, и 42 тысячами, а именно столько стоит сегодня в Санкт-Петербурге в среднем 1 кв. м жилья, администрация города будет гасить за свой счет, - сказал Владимир Путин. - Если нам еще с Москвой удастся об этом договориться, я думаю, Юрий Михайлович меня слышит, это будет существенным движением вперед», - подчеркнул премьер.
«Квартирный вопрос», который по справедливому замечанию автора «Мастера и Маргариты» «сильно испортил» москвичей, сегодня входит в список наиболее приоритетных как для государства, так и граждан, учитывая тот простой факт, что до сих пор в очереди на улучшение жилищных условий сейчас стоят 4,5 млн.семей. Согласно данным ВЦИОМ, около 85% из них не имеют возможности заработать на квартиру самостоятельно. Время ожидания этих «улучшений» сегодня почти такое же, как и в советское время – около 15-18 лет.
10 лет назад в России был принят «Закон об ипотеке», что послужило мощным толчком для развития как рынка кредитования, так и ускорения темпов строительства жилья.
С другой стороны, у каждой медали две стороны, и за тоже время в стране сформировался спрос на жилье, который не был подтвержден ни реальной экономической ситуацией, ни реальными доходами. Желающие стать собственниками жилья брали кредиты и покупали квартиры. Программа «Доступное жилье» призывала к развитию ипотеки. Все это привело к сокращению предложения в разы и подстегнуло неоправданный рост цен на рынке недвижимости.
На сегодняшний день в России насчитывается около 650-700 тысяч ипотечных заемщиков, а общая задолженность по ним оценивается примерно в 1,15 трлн.рублей. Надо отметить, что из-за чрезвычайно высоких цен на квадратные метры, не менее высокие банковские проценты, в разы превышающие западные, высокий «порог» залога и многие другие условия кредитных учреждений, ипотека не стала у нас массовой.
«Как выясняется сейчас – это нас и спасает, - заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Шустерняк. – Неразвитая ипотека спасает от повторения сценария в США, когда банкротами стали миллионы американцев. К тому же, у нас эти кредиты брали люди не бедные, а граждане со средне-высокими доходами. Нужно ли их спасать, учитывая, что у государства на всех денег все равно не хватит – это еще вопрос. В особых исключительных случаях задачу спасения именно тех, кто и был бедным, и остался сейчас без работы, должны взять на себя органы социального страхования».
Действительно, доля ипотечных кредитов в ВВП страны не превышает сегодня 2%. Просроченная задолженность россиян перед банками оценивается в 131 млрд. рублей. Эксперты прогнозируют, что в будущем году, когда платежеспособность населения снизится, неплатежи по розничным кредитам начнут расти быстрее.
На прошлой неделе «Единая Россия» выступила с инициативой заморозить на один год выплаты по кредитам вместе с процентами для граждан, которые из-за кризиса потеряли работу. Глава комитета Госдумы по труду и социальной защите Андрей Исаев заявил, что партия власти намерена в ближайшее время предложить всем российским банкам подписать соответствующую декларацию, подчеркнув, что меры по замораживанию кредитных выплат должны приниматься в комплексе государственных мер по работе с кредитными организациями.
Член думского комитета по финансовому рынку Павел Медведев, в свою очередь, назвал такое предложение «благородным», но неверным. По его мнению, банки распоряжаются не своими деньгами, и в случае прощения долгов безработным могут пострадать вкладчики, которые разместили в банке депозиты, но вместе с тем, возможно, также потеряли работу. Есть и еще один аспект этой проблемы – некоторые «особо хитрые» будут использовать схемы «ложного увольнения и банкротства», что привнесет в работу банков полный хаос. А заодно похоронит хорошую, но не практичную, идею.
Есть мнение, что в нынешних условиях идеальным вариантом помощи банкам был бы тот, который не предусматривает государственных расходов. «Реструктуризация долга и одновременное введение временной отсрочки выплаты самого долга и процентов по нему представляется абсолютно реально выполнимым механизмом, - заявил газете ВЗГЛЯД эксперт компании «ТрэйдЭксперт» Валентин Роговой. - Если заемщик с большой заработной платой потеряет работу, то давать ему деньги на выплаты очень рискованно, так как вряд ли он найдет место в ближайшее время с тем же доходом, в особенности, если он представитель «зоны повышенных рисков».
Свой вариант решения проблем ипотечных долгов предлагает и директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, выступающий за предоставление оставшимся без работы заемщикам временного целевого бюджетного займа. Причем средства должны выделяться по тем же каналам, что и пособие по безработице, но тратиться исключительно на платежи по ипотечному кредиту. После того, как человек найдет работу, он будет выплачивать долг государству. Идея очень понравилась банкирам, многие из которых ее горячо поддержали и предложили распространить подобный механизм не только на ипотечные, но и на все остальные кредиты.
«Все зависит от механизма реализации плана, который намерено осуществить правительство, - заявил газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «ПРО-БрокерСервис» Олег Туманов. – Как будет происходить выплата должником по ипотеке или другому кредиту процентов при том, что сейчас недвижимость уже подешевела на 30-40%, а именно она является для банка залогом. Что будет делать банк? Кредит гарантирован АИЖК, но означает ли это, что агентство будет выплачивать кредиты за всех банкротов».
Если следовать известной мудрости о том, что в «любом плохом есть частичка хорошего», то можно сказать, что мировой кризис поспособствует сокращению времени ожидания квартир очередниками. Попавшие в крайне трудное положение, застройщики вынуждены сейчас распродавать жилье с большим дисконтом. Так, правительство Москвы уже объявило всем застройщикам, что намерено выкупать жилье исключительно на аукционах на понижающих ставках – для столицы верхняя планка установлена в 65 тысяч рублей за метр, для области – в 54 тысячи. Таким образом, начальная ставка на московское жилье снижена на 26%, на областное - почти на 9%, если сравнивать от первых тендеров в сентябре и октябре.
При этом столичное правительство решило оплачивать жилье, приобретенное на торгах, следующим образом: 50% застройщик-победитель получит после утверждения результатов аукциона, 40% - после принятия жилья в эксплуатацию, а 10% - после оформления объекта в собственность города.
Напомним, что всего по программе 2008 года предлагается до конца декабря приобрести для города 500 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 420 тысяч - в области, а 80 тысяч «квадратов» - в Москве.
Если не пытаться выстраивать прогнозы развития ситуации с рынком недвижимости и ипотекой, а исходить из реалий сегодняшнего дня, то стоить отметить, что, по данным газеты ВЗГЛЯД, основанным на анализе сделок крупнейших московских застройщиков, в ноябре продажи жилья на первичном рынке столицы упали с августа 2008 года в десять раз. В среднем цены на жилье уже снизились на 15-35% в зависимости от сегмента и они продолжат падение на уровне 3-5% в месяц в ближайшие два-три месяца.
