Темпы снижения долларовых цен на столичные квартиры с началом весны замедлились более чем вдвое. Коррекция цен в рублях, наоборот, ускорилась, и до дна рынка осталось совсем немного, говорят эксперты. Тем не менее, доступными квартиры так и не стали. Отсутствие ипотеки с ее запредельными ставками, достигающими 30% годовых и снижение реальных доходов граждан будут главными определяющими тенденциями продолжающего падение рынка.
За первые две недели марта стоимость столичного квадратного метра упала еще на 1,7% - до 4,4 тыс. долларов, фактически сравнявшись с показателями зимы прошлого года. Панельные и блочные дома предлагают по 4,1 тыс. долларов, монолитные и кирпичные - в среднем по 4,8 -5,1 тыс. долларов. При этом темпы падения цен стали заметно меньше: если в течение января-февраля еженедельное снижение составляло рекордные 2-3%, то в марте коррекция явна пошла на убыль.
«Все эти средние показатели достаточно относительны, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «Бюро консалтинга недвижимости» Артемий Трофимов. – При отсутствии спроса как такового истинная цена определяется только при совершении сделки, причем, дисконт от рекламируемой цены может доходить до 20-25% на новостройки и до 20% - на сделках вторичного рынка».
По оценке «Индикаторов рынка недвижимости», за последнюю неделю марта цены на вторичном рынке столицы опустились всего на 0,3% и составили 4,8 тыс. долларов за метр. Сокращение темпов падения зафиксировали и аналитики агентства недвижимости Doki. По их статистике, в Москве продолжают дешеветь квартиры эконом-класса – стоимость метра сегодня составляет порядка 4,5 тыс.долларов и бизнес-класса - 7 тыс. долларов за «квадрат». Элитный метр стоит около 13,7 тыс. долларов. Любопытный факт приводят эксперты компании Blackwood: за 11 лет развития рынка московских квартир цены на них выросли в 4,5 раза - с 4 тыс. долларов за метр в 1998 году до 20 тыс. к концу 2008 года.
С приходом весны большинство квартир в Москве, продающихся в рублях, показывает уверенную тенденцию к удешевлению. По данным Metrinfo.ru, за неделю с 9 по 16 марта стоимость столичного метра уменьшилась в среднем на 3,5% - до 156,5 тыс. рублей, что соответствует уровню сентября прошлого года. Но более дорогие классы жилья в последнее время падают в цене быстрее, чем менее качественные квартиры. По мнению многих опрошенных газетой ВЗГЛЯД аналитиков, это означает, что волна снижения цен пошла на спад. При этом, они же уверены, что дешевле 4 тыс. долларов квадратный метр в Москве стоить не будет. Таким образом, дна рынок может достигнуть уже через месяц-полтора.
«Вряд ли имеет смысл верить в появившиеся в печати статьи авторства явно риэлторских фирм, согласно которым весна вернула покупательский спрос и стабилизировала рынок, - отмечает директор консалтинговой компании A-RealtyGuid Оьга Толубеева. – Каким бы не были приятными на слух подобные сообщения, но факт остается один – нет спроса, падают реальные доходы и растет безработица, а вместе с ней – соответствующие ожидания, которые уж никак не способствуют росту продаж».
«Кризис – мировое явление, и он затронул в той или иной степени все страны, - говорит руководитель Центра исследований мировых мегаполисов (ЮНЕСКО) Альберт Крообс. – Начался он с обрушения рынков недвижимости в США из-за непродуманной ипотечной политики. Но сейчас важно другое – насколько сильна экономика той или иной страны. Главный показатель – уровень личностных доходов граждан и возможность приобрести на них определенное количество жилья».
Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, чтобы заработать на однокомнатную квартиру эконом-класса в Берлине, без учета изменения цен и доходов, требуется примерно пять лет. На квартиру в Нью-Йорке или Лондоне придется поработать 10-12 лет. Парижанину потребуется около 12 лет, а среднестатистическому жителю Москвы - больше 30 лет. Средняя продолжительность жизни москвича, по подсчетам Мосгорстата, составляет 69 лет.
Позволить себе покупку квартиры эконом-класса на свободные деньги сейчас могут только люди с доходами «значительно выше среднего», резюмирует генеральный директор компании «Миэль-брокеридж» Алексей Шленов.
Следует иметь ввиду и то обстоятельство, что в России ипотека доступна только для 8% граждан, а ставки кризис вплотную придвинул к отметке в 25% годовых. В Европе она, наоборот, упала до 5-5,5%, в США – до 4-4,5%.
Помочь ипотеке правительство в этом году будет не в состоянии, о чем говорит новая версия бюджета. Неожиданное заявление прозвучало в московской мэрии – город больше не намерен выкупать жилье у застройщиков на аукционах. Причин тому оказалось две: долгое ожидание госрегистрации построенного жилья и «слишком большие» сами сроки строительства.
«Создается впечатление, что мэрия не сама определяет процедуру сдачи построенного жилья, - заявил ВЗГЛЯДу гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Все «затяжки» связаны исключительно с так называемой технологией строительства в виде сотен разного рода указов, инструкций и писем главы города, которым необходимо следовать. Эти процедуры удлиняют процесс застройки и накладывают дополнительные коррупционные составляющие, для чего, собственно, они и придуманы».
«Мы готовы были предложить городу выкупить порядка 130 000 квадратных метров, - говорит директор по связям с общественностью «Главстроя» Виталий Королев. - Но сегодня ничего не мешает нам выставить их на рынке - спрос оживает: продажи в феврале увеличились в 1,5 раза».
Второе нововведение столичной администрации - инвесторы смогут выкупать долю города в своих проектах, так как из-за имущественных споров между городом и девелоперами незакрытыми остаются сотни контрактов.
Третье - Юрий Лужков обещает, что застройщики не будут платить за присоединение к источникам электроэнергии и что согласование документов на строительство в Москве станет бесплатным.
В интервью «Ведомостям» президент «Интеко» Елена Батурина говорила: «Если город берет на себя решение всех инженерных и инфраструктурных вопросов, можно уложиться в цену, чуть превышающую 1000 долларов». Руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин обещает построить в этом году 2,5 млн метров социального жилья, из них 1,8 млн - за счет бюджета.
Опрошенные газетой ВЗГЛЯД строители отмечают, что если город возьмет на себя строительство, то для них это будет только плюсом, так как увеличится спрос на генподрядную услугу и будут гарантированы денежные поступления.
На сегодняшний день ситуация не выглядит однозначной, особенно если учесть факт разорения и банкротства многих строительных компаний. Даже Елена Батурина объявила о готовности заложить свою недвижимость, земельный банк и девелоперские проекты, а также акции «голубых фишек» для расчетов по долгам.
Вполне вероятно, что столичная мэрия, имеющая тесные связи со многими строительными компаниями, пошла на такой шаг не для потопления строителей, а, наоборот, с целью их поддержки - эти нововведения помогут сохранить цены на уже построенное жилье. В любом случае, эксперты рынка недвижимости Москвы уверены в том, что для покупки жилья время еще не пришло – оно наступит летом.
