В Госдуму внесен законопроект о защите прав дольщиков в случае банкротства компании-застройщика. О том, как соинвесторам отстоять свою правоту в суде и на чью помощь они могут рассчитывать в попытках вернуть деньги или квадратные метры, газете ВЗГЛЯД рассказал один из авторов документа, депутат Госдумы от «Единой России» Александр Коган.
«Жильцы рискуют остаться с носом»
- Александр Борисович, зачем потребовалось вводить новые правила банкротства застройщиков жилья, привлекавших деньги граждан?
- Сегодня 90% сделок долевого строительства заключаются по так называемым нестандартным схемам, когда строительные компании привлекают средства граждан через фирмы-посредники. При таком раскладе застройщик не имеет никакого отношения к деньгам дольщиков, а, значит, в случае его банкротства, пусть даже непреднамеренного, несостоявшиеся жильцы рискуют остаться с носом - без денег и квадратных метров.
- А разве суд им не поможет?
- Да, люди идут в суд, но их и там чаще всего поджидает неудача. По той простой причине, что они, как правило, не располагают прямыми доказательствами, указывающими на их участие в соинвестировании строительства жилья. А косвенные доказательства в виде векселя или предварительного договора суды признают редко.
Но даже если и происходит чудо, и дольщикам удается встать в очередь кредиторов, от распроданного имущества компании им уже, как правило, ничего не остается. Потому что по действующему закону существует три очереди кредиторов, и покупатели жилья, доказавшие свои претензии, включаются в третью общую очередь. Вот и получается, что в правовом смысле дольщик - это полный ноль.
«Дольщики - это приоритет»
- В чем суть вашего законопроекта? Как изменится ситуация, если он будет принят?
- Ситуация должна измениться кардинально. В случае банкротства застройщика и при наличии любых признаков строительства жилья с участием посредника, привлекавшего деньги граждан, суд будет обязан составить реестр требований о передаче жилых помещений. Доказательствами в этом случае будет наличие у дольщиков векселей, предварительных договоров с посредником, инвестдоговоров и т.д.
Также устанавливается возможность передачи дольщикам жилья в ходе дела о банкротстве при наличии соответствующего решения собрания кредиторов. Это реально, если дом достроен и есть деньги для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди.
- А в какую очередь кредиторов попадут сами дольщики?
- В третью, но в некоторых случаях дольщики смогут вернуть свои деньги или получить метры в приоритетном порядке. К примеру, если на момент возбуждения дела о банкротстве у человека вообще не было своего жилья. Или квартира есть, но ее метраж не соответствует социальным нормам, по которым на одного жильца должно приходиться не менее 15 кв метров.
«Строительство дома - это не сооружение будки»
- Допустим, компанию признают банкротом, но где гарантии, что денег от распроданного имущества хватит на удовлетворение требований всех кредиторов?
- То, что денег хватит на всех, вообще маловероятно. Поэтому мы предлагаем разрешить региональным властям выкупать «недострой» и решать проблему дольщиков уже своими силами. Сейчас формально у субъектов РФ такого права нет. И, помогая несостоявшимся жильцам, они правой рукой достают левое ухо. Пример «Социальной инициативы», у которой было 63 тыс дольщиков, это отчетливо доказал.
- То есть вы фактически перекладываете решение проблемы дольщиков на плечи местных властей. А им-то где взять денег в условиях дефицита бюджетов?
- Не согласен, ведь пострадавшие дольщики - это отчасти вина региональных властей. Строительство многоквартирного дома в области или крае - это не сооружение собачьей будки. Местные контрольно-надзорные органы просто обязаны следить за такими стройками и вовремя пресекать беспредел при малейших признаках его проявления. А не закрывать глаза, наблюдая, как какая-то контора тихой сапой собирает деньги граждан или стройкой жилья занимается компания без опыта работы.
- Каковы шансы на принятие законопроекта Госдумой?
- Законопроект разрабатывался по поручению президента РФ и совместно с Минэкономразвития. Также к этой работе привлекались эксперты из Высшего арбитражного суда. Поэтому я не сомневаюсь, что документ будет принят в самом скором времени.
