«Самая оптимальная рыночная цена – это 30-40 тысяч рублей за м. кв», - оценил стоимость жилья в будущем городе-спутнике Новое Ступино руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его словам, дороже продать жилье в 70 км от Москвы будет нереально. В среду в Московской области стартовало строительство нового города-спутника столицы. Согласно проекту, Новое Ступино разместится в 70 км от МКАД по трассе М4 «Дон» и вместит в себя 55 тыс. жителей.
На 800 гектарах вырастет около 2 млн квадратных метров малоэтажек (из них 1,7 – непосредственно малоэтажное доступное жилье). Первая очередь проекта должна быть реализована в 2012 году.
Застройщик рассчитывает, что проблем с занятостью у жителей Нового Ступино не будет. В городе планируется создание индустриального парка  территорией в 200 гектаров, в котором расположатся экологически безопасные производства.
Об особенностях строительства новых городов газете ВЗГЛЯД рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

«Это проект на 10-20 лет»

ВЗГЛЯД: Олег, расскажите, в чем суть строительства городов-спутников?
О. Р.: Логика очень простая – Москва разрастается. По опыту других столиц мира все население не может быть сосредоточено в центре, поэтому населенные пункты разрастаются в города-спутники. Они представляют собой, с одной стороны, жилые массивы, с другой стороны, насыщаются инфраструктурой – социальной, коммерческой. Открываются производства, создаются рабочие места.
Предполагается, что в городах-спутниках люди будут и работать, и учиться, и отдыхать. Нередко такие города вырастают вокруг предприятий, которые вынесены за пределы населенного пункта.  
ВЗГЛЯД: К слову, а  какие последние города были построены в Подмосковье?
О.Р.: Города строились только в советское время. Из последних построенных городов мне на память приходит только Зеленоград, который строился как наукоград. В постсоветское время обсуждались какие-то проекты, но они так и остались на бумаге, до реального воплощения дело не дошло.
ВЗГЯЛД: Но не логично ли сначала размещать производство, а потом уже строить город?
О.Р.: Если говорить именно о Ступино, то это один из регионов Подмосковья, где как раз развивается производство. Там разместили свои заводы Mars, Campina. Это один из самых промышленно развитых районов – точки производства начали создаваться еще в начале 90-х годов.
Кроме того, у этого района есть потенциал развития. Я помню, обсуждался вопрос размещения там филиала завода Volkswagen. Правда не знаю, чем закончились эти переговоры. Поэтому вполне понятно, почему город-спутник будет строиться именно там.

Кроме того, производства будут появляться постепенно, поскольку такие проекты не реализуются в один год. К примеру, Бутово начало строиться в начале 90-х годов, а строительство завершилось недавно.
Думаю, что Новое Ступино – это проект на 10-20 лет. И ничто не мешает бизнесу подтягивать и развивать проекты. Тем более, что если там будут созданы благоприятные условия.

 «Дороже и не продашь»

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что при грамотной организации Новое Ступино может привлечь инвесторов (фото: irn.ru)

ВЗГЛЯД: Какова должна быть стоимость жилья в городах-спутниках, в частности, в том же Новом Ступино, чтобы проект имел успех?
О.Р.: Учитывая, что расстояние будет 70 км, то стоимость должна быть невысока. Самая оптимальная рыночная цена – это 30-40 тыс. рублей за м. кв. Поскольку от 40 тыс. рублей можно найти более привлекательные предложения, в километрах 20-30 от Москвы.
Кроме того, следует учитывать, что первые жители приедут, фактически, в чистое поле, поэтому стартовая цена должна быть вообще 25 тыс. рублей за кв. м.
Конечно, сначала у проекта будет небольшая рентабельность. Себестоимость строительства 1 квадратного метра составляет  20-25 тыс. рубелей. Но на начальной стадии там дороже и не продашь.
ВЗГЛЯД: Какие факторы на примере Нового Ступино должен учитывать разработчик проектов новых городов?
О.Р.: Там недавно расширили трассу М4 «Дон». Что касается внутренней транспортной инфраструктуры, то дороги строятся вместе с жильем. Кроме того, должна быть продумана социальная инфраструктура – школы, детские сады, спортивные клубы, культурно-развлекательные центры.
ВЗГЛЯД: Новое Ступино будет располагаться в 70 км от Москвы. Вы не считаете, что это довольно далеко для успешности проекта?
О.Р.: Вообще, расстояние от мегаполиса не столь важный фактор для города-спутника. Он на то и город-спутник, что должен быть автономным от мегаполиса. Главные факторы – цена, инфраструктура, наличие рабочих мест.
ВЗГЛЯД: До кризиса проекты новых городов в Подмосковье анонсировались весьма активно, но до фактической реализации дело не дошло. Как избежать повторения подобного опыта?
О.Р.: До кризиса об этом много говорили, но все оставалось на словах. Цены росли, застройщики приписывали очередные нули в стоимости. Виртуальная доходность таких инвестиционных проектов вроде бы росла, но это все оставалось на бумаге, и до реального строительства дело не доходило.
Сейчас рынок созрел для того, чтобы строить большими объемами, поскольку    в Москве это делать уже невозможно – потенциал исчерпан.

«Необходима политическая воля»

ВЗГЛЯД: И какова вероятность того, что проект Нового Ступино не останется на бумаге?
О.Р.: Здесь сложно сказать, поскольку очень много факторов, которые могут повлиять как позитивно, так и  негативно. Финансирование под такие проекты найти можно, тем более, если речь идет о строительстве в Подмосковье. Была бы политическая воля и хорошая организация. Если нет такого фактора, то можно годами ходить по кругу.

ВЗГЛЯД: А какие могут быть сложности?
О.Р.: Во-первых, это оформление всех документов. Если есть позитивное отношение властей к такому проекту, то это можно сделать легко и быстро.
Во-вторых, это инженерные коммуникации, строительство которых во многом зависит от местных властей, поскольку нужны дополнительные генерирующие мощности, водонапорные станции, очистные сооружения.
Самостоятельно застройщик не сможет ничего сделать, необходима политическая воля. Иначе стоимость проекта увеличилась в разы, а жилье за такую цену никто не купит. Весь вопрос в том, насколько быстро  начнет участвовать в проекте местная власть.

ВЗГЛЯД: Чем привлечь инвестора?
О.Р.: Инвестора можно привлечь доходностью и невысокими рисками.
ВЗГЛЯД: Но Вы же сами сказали, что доходность будет невысокой, тем более на начальном этапе?
О.Р.: В целом это так. Но может быть и по-другому. Если там невысокие риски. То есть проект может быть включен в программу развития Московской области, что гарантирует строительство в сроки и своевременный ввод инфраструктуры. Если процесс будет всячески усложняться, то риски увеличатся и, соответственно, цена может возрасти.