Мировой финансовый кризис привел российские банки к серьезному пересмотру кредитных и, в первую очередь, ипотечных, программ. Дефицит ликвидности и невозможность перекредитования на западных рынках потребовал вмешательства государства для спасения финансовой системы. В стороне остались те, кто должен был ориентировать денежные потоки в бетон, сталь и стекло – строительные компании. Им также придется уходить под «государственное крыло».
Все отечественные девелоперы вынуждены в массовом порядке отказываться от еще вчерашних «наполеоновских» планов и искать новые варианты привлечения инвесторов в уже реализуемые проекты. Так, одна из крупнейших компаний на рынке – «Система-Галс» – «дочка» АФК «Система» – спешно ищет инвестора-партнера для реконструкции одного из своих знаковых активов - здания московского универмага «Детский мир» на Лубянской площади.
Кризис и задолженность по кредитам на уровне 1,2 млрд. долларов уже заставила «Систему-Галс» объявить о продаже почти четверти своего девелоперского портфеля. Вполне вероятно, что в счет имеющихся долгов, срок платежей по которым истекает в декабре, будут проданы и площади «главного детского магазина страны». Об этом газете ВЗГЛЯД сообщил собственный источник в корпорации на правах анонимности. До кризиса эксперты оценивали «Детский мир» в 400-500 млн.долларов, сегодня его цена может быть на 20-30% меньше.
По данным того же источника газеты ВЗГЛЯД, «Система-Галс» ищет финансовые ресурсы или инвестора для продажи еще девяти крупных проектов, среди которых, например, гостиница «Пекин» и масштабные ТТЦ в Санкт-Петербурге, общей стоимостью в 3,7 миллиарда долларов.
"Ситуации на рынке девелопмента является самым настоящим кризисом ликвидности и отсутствия средств, причем, при очень невнятных перспективах их получения, что неминуемо приведет к массовым банкротствам и уходу с рынка большинства крупных игроков, не говоря о средних и мелких фирмах", - отмечает коммерческий директор AFI Development Михаил Субботин.
По данным экспертов рынка, долговые обязательства «душат» не только «Систему-Галс». Совокупный долг ОПИН, Mirax Group, ГК «ПИК», "Системы-Галс", AFI Development, составляет больше 1,8 млрд. долларов.
Аналитики Unicredit Aton в своем информационном коммюнике прогнозируют снижение цен во всех сегментах российского рынка недвижимости, предрекая полное крушение «мыльного пузыря российской недвижимости».
Российские девелоперские компании оказались в очень сложной ситуации: ставки по кредитам для них уже возросли с 10-14% до 20-25%. Есть информация, что некоторые банки предлагают и 30 и 40%. Но даже по таким заоблачным ставкам, как отмечают сами застройщики, займы привлечь сегодня малореально. «Заняв жестко-выжидательную позицию, вполне вероятно, банки будут вынуждать девелоперов продавать долю своих компаний в обмен на рефинансирование реализуемых проектов, а о всех прочих, новых, придется на какое-то время просто забыть»,- говорит аналитик компании «Финансовая экспертиза» Константин Решетников.
Свои планы по проектам в Москве и регионах корректируют сейчас и российские банки, и "дочки" иностранных банков. Причина одна - рост рисков и стоимости заимствованных средств. Рейтинговое агентство Standard & Poor`s понизило на одну ступень прогноз кредитных рейтингов нашей страны. В результате даже иностранные банки, до последнего времени активно развивавшие российские проекты, были вынуждены приостановить их продвижение.
Более 10 крупных инвестиционных сделок с участием международных инвестиционных фондов из Германии, Великобритании, Финляндии не были закрыты в 2008 году в России из-за финансового кризиса – заявляют в компании S.A.Ricci / King Sturge.
К крупным проектам, которые были успешно реализованы в нынешнем году в Москве, можно отнести сделки с участием немецкого инвестиционного фонда KanAm Grund и финской инвестиционной компании Sponda.
Ранее газетв ВЗГЛЯД сообщала, что фонд KanAm Grund приобрел бизнес-центр Citydel на Земляном валу в Москве за 400 миллионов евро, а также купил 90% строящегося комплекса "Павелецкая" за 600 млн.евро.
За 350 млн.евро был куплен ТТЦ «Времена года» канадской группой Ivanhoe Cambridge австрийской Europolis.
На четвертом месте – покупка коттеджного поселка «Покровские холмы» за 200 млн.евро группой фондов WSREF.
Инвестиционная компания Sponda за 185 миллионов долларов приобрела бизнес-центр "Дукат Плейс II" в Москве и два торговых центра "Солнечный рай" за 109 миллионов долларов. Оба объекта принадлежали компании London&Regional Properties (L&RP).
Одним из возможных выходов из «девелоперского тупика» может стать госзаказ. Например, испытывающая большие долговые нагрузки группа компаний «ПИК», планирует расплатиться с банками за счет реализации Правительству Москвы и Московской области жилья на сумму в 1 млрд.долларов. В социальных программах, которые оцениваются на 2009 год в 2 млрд.долларов, активно работают и другие застройщики – СУ-155, Главстрой и ДСК-1.
Еще месяц назад девелоперы не горели желанием работать «на государство» из-за низкой рентабельности проектов «эконом-класса». Для сравнения – коммерческое жилье в 10-12 раз рентабельнее «социального». «Кризис изменил подходы застройщиков и заставил думать хоть о какой-то «подушке финансовой безопасности». Но рынок недвижимости традиционно строго регламентирован и войти в пул госзаказа и получить доступ к финансовым ресурсам городского бюджета Москвы тоже малореально", - говорит генеральный директор строительной компании «О.С.Г.» Андрей Пугачевский.
При этом надо иметь ввиду, что город имеет устойчивый профицитный бюджет и располагает достаточным финансовым ресурсом для продолжения строительства жилья, в первую очередь, социального. Какая часть этого «пирога» достанется девелоперам – прогнозировать не берется никто из них, несмотря на аппетиты и острый кризис своей собственной ликвидности.
