Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, за прошедшую неделю цены на московское жилье остались ровно на том же уровне, что и до начала банковского кризиса – в среднем цена «квадрата» по-прежнему стоит порядка 206 тысяч рублей или около 8100 долларов. Причем, это – средняя цена между стоимостью «хрущевки», панельным эконом-классом и монолитом вблизи МКАД. Уже два месяца на рынке существенных изменений не происходит.

«Цены на рынке существенных изменений не претерпели, столичная недвижимость стабилизировалась и такое положение продлится около двух месяцев. С начала 2009 года наметятся новые тенденции, - считает аналитик компании «Недвижимость-ХХ1» Егор Коновалов. - Любые вариации показателей «плюс-минус» один-два процента вызваны не изменением реальной стоимости недвижимости, а нестабильностью курсов валют».

Точно обозначилась сейчас три тенденции. Во-первых, переживает кризис ипотека, став еще более недоступной. Позволить себе кредит (в случае прохождения всех заградительных мер банков) могут только те, чей официальный доход приближается к 8000 долларов. Таковых в нашей стране, согласно данным Росстата, не более 2%. К тому же, из 400 московских банков, предлагавших кредиты под жилье в начале года, сейчас на ипотечном поле осталось не более 10-15. Так что даже с такими доходами рассчитывать на заемные средства не приходится.

Во-вторых, стоимость, к примеру, обычной «трешки» приблизилась к миллиону долларов, став не только недоступной, а просто невостребованной по причине отрыва цены от всякой реальности. То же самое происходит и с другим форматом жилья.

В-третьих, в последние полтора года жилья строилось все меньше, и продавать застройщики стали, если судить по количеству сделок, а не суммарному денежному объему – тоже меньше. При этом придерживали остатки жилья, так как новых площадок под застройку у большинства компаний либо уже не оставалось, либо оставались только проблемные. В будущем новостроек будет очень мало, что не сулит ничего другого, кроме роста стоимости столичных квартир.

Это уже абсолютно патовое положение, когда «верхи не могут, а низы – не хотят». «На московском рынке недвижимости немало любопытного и не имеющего ничего общего с экономическими законами. Такая ситуация была возможна за счет огромных вливаний в экономику России дешевых западных кредитных денег, нефтяной выручки и возможного сговора продавцов недвижимости», - заявил газете Взгляд аналитик стройкомпании «Эталон-Сервис» Денис Медведев.

Для обвала цен необходимо, в первую очередь, чтобы с рынка «побежали» те, кто приобретал квартиры с инвестиционными целями.

«За последние месяц-два мы не наблюдаем значительного увеличения сделок по продаже в инвестиционных целях, – говорит Григорий Алтухов, представитель финансово-строительной корпорации «Лидер». - Сейчас происходит обратная тенденция - немало частных инвесторов, ушедших с финансовых рынков и обладающих значительными объемами свободных средств, ждут падения цен с целью купить недвижимость».

«Обвального сбыта жилья нет, продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию и это абсолютно правильно, - считает Владислав Луцков, генеральный директор консалтингового центра МИЭЛЬ. - Если рынок до конца года не просядет, то и в дальнейшем падения не будет, в худшем случае нас ждет стагнация спроса и стабильные цены».

По оценкам аналитиков компании Blackwood, влияние мирового финансового кризиса может выразиться в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, снижении объемов нового предложения, что опять-таки приведет к дальнейшему росту цен.

Другой вопрос – недостроенная недвижимость. Продать квартиру инвестор или дольщик могут только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Сегодня такой дисконт может составлять порядка 30-35% в зависимости от договора между инвестором и застройщиком.

Наиболее защищенная форма - это договор долевого участия. Самая большая «головная боль» у частного инвестора возникает в случае приобретения жилья в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту.

Эта проблема в принципе может стать актуальной в сегодняшних кризисных обстоятельствах, особенно на фоне уже появившихся сообщений о выселении ипотечных должников из квартир, купленных по программе «Доступное жилье». Что грозит должнику и имеет ли право банк-кредитор его выселять из кредитной квартиры?

«В принципе, по закону, жилье, которое заемщик предоставляет в качестве залога, может быть изъято банком и реализовано на аукционах, а сами должники – выселены без каких-либо «компенсаций». Другое дело, что процесс выселения не одномоментный, это довольно непростая юридическая процедура и проходит она только через суд», - говорит член коллегии московских адвокатов Екатерина Коляда.


Добавим, что ни одному банку в сегодняшней нестабильной ситуации не нужна «реклама расправы» над теми, кто погорел на кризисе. «Проще и эффективнее «договариваться» с должниками, например, увеличивать им штрафы или предлагать новые условия кредита. А можно попробовать получить кредит в другом банке и перекрыться им на время», - считает Денис Медведев.


В случае невозможности выплатить проценты по кредиту, как правило, банки предлагают должнику самостоятельно продать заложенную квартиру и погасить долг. Сами банки пока не горят желанием реализовывать арестованное имущество должника на торгах. Причина не в нежелании этим заниматься, а в том, что аукционная цена квартиры может оказаться намного ниже рыночной.

Выгоднее это и для должника, так как он продает жилье по цене чуть ниже рынка и, значит, имеет возможность сохранить часть средств на руках. С другой стороны, если проданное жилье не может покрыть долг, банку будет гораздо сложнее взыскивать задолженность через реализацию залогового имущества.

Но даже в этом случае закон защитит должника – согласно Жилищному кодексу, для таких случаях городские власти должны иметь специальный фонд и предоставить «банкроту» временное пристанище. По сути – это общежития, но все же лучше, чем оказаться на улице.