- Люди, взявшие ипотечные кредиты, оказываются сейчас в сложной ситуации. Многих пугает то, что банки, ссылаясь на мировой кризис и прочие трудности, могут поменять условия уже выданного кредита, повысить процентную ставку, а то и вовсе попросить погасить ипотечный кредит – частично или целиком. В каких случаях банк, предоставивший ипотеку, может менять условия?
- Попросить расплатиться досрочно банк может только в случае, если стоимость заложенного по ипотеке имущества не покрывает стоимость остатка по выплатам. В этом случае банк действительно может требовать от заемщика погасить разницу между объемом выделенного кредита и нынешней стоимостью заложенной квартиры. Банк может предложить заемщику либо погасить кредит деньгами, либо представить другую форму обеспечения – дополнительный поручитель либо другой объект собственности. Это нормальная практика. Если не ошибаюсь, РосЕвроБанк как раз такое и предложил недавно своим клиентам. И у нас в практике пока не было случаев, когда кто-то пытался бы это требование оспорить. Донести залог либо погасить разницу, с нашей точки зрения, - это правомерно.

- Считаете ли вы практику банков по повышению процентной ставки нечистоплотной? И где границы дозволенности такого повышения?
- Я не скажу, что повышение процентов по ипотеке это незаконно, законность и справедливость – это два разных понятия. Но сам факт пересмотра ставок по кредитам, при том, что ставка была оговорена при выдаче кредита, на наш взгляд, является неправильным.

Часты случаи, когда в договоре написано, что ставка по ипотечному кредиту, к примеру, составляет 13% годовых, но в том же договоре содержится маленький пункт о том, что банк имеет право изменить тарифы. Мы считаем, что такой договор не является так называемым «кредитом с плавающей ставкой». В кредите с плавающей ставкой оговаривается, что стоимость кредита считается исходя из ставки LIBOR в долларах плюс, скажем, 5% - вот это кредит с плавающей ставкой. Потому что есть объективная изменяющаяся величина - ставка межбанковского кредита - и, исходя из этого, человек может прогнозировать, как изменится стоимость его кредита.

То, что происходит сейчас, лишает потребителя любых зацепок, он не может понять, сколько его кредит стоит, и почему он стоил 13%, а потом стал стоить именно 25%, а не 45%, где эта грань справедливости повышения.

Мы думаем, что если банки хотят изменять ставки по уже выданным кредитам, то они должны доказывать в суде законность своих действий. Мы в этом случае будем стоять на позиции, что если в договоре зафиксирована ставка, то кредит должен обслуживаться по этой ставке и пересмотр ее, на наш взгляд, невозможен.

- Тем не менее, многие заемщики уже сталкиваются с такой практикой, как им поступать?
- Если вам повысили процентную ставку, можно спросить у банка об основаниях его действий. Во-первых, кредитная организация должна заранее уведомить заемщика о том, что стоимость его кредита пересматривается. Законодательно срок не установлен, но есть судебная практика – уведомление должно быть доставлено вам не менее, чем за 30 дней до того, как изменения вступят в силу. И банк должен сообщить об этом не через интернет-сайт, не через электронную почту, а именно через письменное уведомление. Делается это для того, чтобы заемщик имел возможность покрыть кредит – поискать другой кредит, например. Это существенное изменение условий договора, и оно должно происходить при надлежащем информировании заемщика.

Даже если в договоре оговорена возможность повышения банком ставки, оспорить это повышение можно – нужно доказать через суд, что это повышение несоразмерно, несправедливо. Если же в вашем договоре вообще не было пункта о том, что банк может менять процентную ставку, то банк должен будет доказать в суде, что он не может вас кредитовать на старых условиях, а судья должен оценить, справедливо ли требование банка.

У нас нет законодательства, которое бы однозначно решало этот вопрос, и это очень большая проблема. К сожалению, нынешняя Дума не в состоянии уделять должное внимание вопросам защиты прав заемщиков. Нет общей нормы закона о защите прав потребителей. С нашей точки зрения, по договорам, где зафиксирована ставка, должен был полный запрет о недопустимости пересмотра, но сейчас ничего подобного в России нет.

Какова ситуация на рынке ипотеки в целом? Стоит ли сейчас связываться с крупными кредитами?
В условиях кризиса и неопределенности с работой нужно сокращать расходы, ни в коем случае не влезать в новые долги и быть крайне осторожными и с кредитными картами, и с кредитами в местах продажи, и особенно с ипотекой. Что касается последней, очевидно, что цены на жилье будут падать, и если вы сейчас возьмете кредит на покупку недвижимости, вполне вероятно, что эта недвижимость подешевеет, а кредит придется выплачивать с той суммы, которую вы занимали. А может сложиться и ситуация, когда залог обесценится, и вам придется искать деньги и гасить эту разницу. Я бы посоветовал людям быть довольно сдержанными во всех этих вопросах, и немного подождать

- И сколько советуете ждать? - По ситуации с недвижимостью – но не меньше полугода. А вообще стоит дождаться момента, когда российское законодательство в сфере кредитования изменится, и у нас появятся те же права, что и у европейцев, и у американцев, пока появится, например, закон о банкротстве физического лица. Кстати, это еще одна опасность кредитования в России – физическое лицо не может объявить себя банкротом. Мы не можем заявить: мол, вот мое имущество, оно стоит 100 тысяч долларов. Я должен банку 200 тысяч долларов. Продавайте мое имущество, гасите долг, а оставшуюся его часть я не могу выплачивать, у меня нет такой возможности. В США, если банк не докажет, что вы мошенник, можно объявить себя банкротом. После этого вас на несколько лет лишат права брать новые кредиты, но зато с вас спишут все прежние долги. В России такого закона нет: юридическое лицо у нас может стать банкротом и освободиться от выплат, а физлицо будет расплачиваться с долгами так долго, как это необходимо, даже пожизненно, и даже наследники могут унаследовать эти долги. Так что, на мой взгляд, до того, как в России законы в области кредитования станут социальными, занимать в нашей стране деньги – значит, искать на свою голову проблем в будущем.

- А есть ли в России, на Ваш взгляд, альтернатива ипотечным кредитам?
- Сейчас государство поддерживает крупные банки, промышленность, и я надеюсь, что дойдут меры и до поддержки потребителей, населения. Наши американские коллеги программы помощи уже запустили, и, в частности, как раз касающиеся ипотечных кредитов. В России должны быть аналогичные программы. Пока государство не обратит внимание на поддержку ипотечного рынка, я боюсь, что никаких альтернатив сверхдорогим ипотечным кредитам, которые, к тому же, сейчас мало кто выдает, нет. Я надеюсь, что государство начнет поддерживать хотя бы тех, кто уже взял кредит и сейчас попал в тяжелую ситуацию, и запустит программы помощи по этим кредитам.

- На днях как раз была озвучена инициатива «Единой России» о возможности отсрочить выплату кредитов для людей, попавших под сокращение…
- Пока это все из категории пиара. До тех пор, пока нет такого законопроекта и он не внесен на рассмотрение. Были уже громкие заявления, например, о том, что нужно компенсировать гражданам России рост цен на продовольствие, о том, что нужно ввести пластиковые карты на покупку еды для бедных. Однако такой программы в России нет, и рост цен на продовольствие почти на 60%, никто не компенсировал. Так что это все пока что относится к разряду громких заявлений, хотя я надеюсь, что это может перейти в законодательные инициативы.