Когда эксперты пытаются объяснить рост цен на жилье и прогнозировать их дальнейшее поведение, они, как правило, анализируют так называемые фундаментальные показатели. Это объективные факты – такие, как, например, объемы платежеспособного спроса и имеющегося на рынке предложения, показатели производства цемента и изменения ставок по ипотечным кредитам. Но порой складывается ощущение, что экспертным выкладкам чего-то не хватает. Дело в том, что московский рынок недвижимости из простого «рынка спроса и предложения» превратился в рынок спекулятивный. А такой рынок ориентируется на что угодно, кроме объективной оценки фундаментальных факторов. Для того чтобы понять, о чем идет речь, стоит обратиться к самому известному во всем мире примеру спекулятивного рынка – рынку нефти. Известно, что производство и потребление «черного золота» в мире сейчас находится в состоянии «хрупкого равновесия». Если спрос на нефть в какой-нибудь точке планеты резко возрастет или один из ее источников будет перекрыт, этот баланс будет нарушен. Но пока этого объективно не происходит. Почему же цены на нефть взлетели до таких фантастических высот в 70–80 долларов за баррель? Дело далеко не только в том, что все больше сырья потребляет быстро растущая экономика Китая. Западные эксперты указывают на то, что нефть (как, впрочем, и другие виды сырья) в последние пять лет стала товаром не только для потребления, но и для спекуляций. На фьючерсных нефтяных контрактах играют все – от частных лиц до крупнейших пенсионных фондов США, жонглирующих триллионными активами.Известно, что любой спекулятивный рынок живет эмоциями. Любой хороший бизнесмен всегда следит за новостями. Но на спекулятивном рынке любая новость раздувается до вселенского масштаба и используется как повод для игры по-крупному. Поэтому стоит президенту Венесуэлы Уго Чавесу сделать очередной эксцентричный выпад против США или простому нигерийскому повстанцу пальнуть в воздух из своего «Калашникова» – и цена «черного золота» может запросто подскочить на пару-тройку процентов. Не правда ли, картина выглядит знакомой? На столичном рынке давно правят бал не покупатели квартир «для себя», а спекулянты. По оценкам риелторов, сейчас лишь около трети сделок по покупке жилья проводится с использованием ипотеки. Сегодняшний средний класс с зарплатой в 1000 долларов и даже в 5000 долларов в месяц не может позволить себе купить квартиру иным способом. Между тем именно средний класс является главным покупателем жилья «для жизни». Кто же готов выложить немалые деньги «не отходя от кассы» при покупке остальных 70% квартир? Конечно, есть богатые покупатели, которым элитное жилье действительно нужно для того, чтобы в нем жить. Но все же представляется, что их не так много, как принято думать. Остальная же доля рынка приходится на инвесторов, для которых московские квартиры – не более чем способ вложения денег. Между прочим, в последнее время фондовый рынок России сильно просел. Инвесторы и паевые фонды несут существенные потери. Сохранение и, «если повезет», продолжение бурного роста цен на недвижимость в Москве – это едва ли не последний шанс для многих спекулятивных инвесторов «не уйти в минус». Для них смерти подобны любые действия московских властей, направленные на увеличение строительства и ввода больших объемов массового жилья. И, наоборот, хороши любые новости о том, что вот нашелся адвокат, который на манер Уго Чавеса сейчас перекроет кислород строительству социального жилья в Москве. Нет ничего удивительного, что спор вокруг сноса поселка в Южном Бутово тут же заставил экспертов «вспомнить» о дефиците земель в Москве и предположить, что средняя цена на столичную недвижимость может вскоре взлететь до 5 тыс. долларов. Инвесторы-спекулянты довольно потирают ручки, и есть от чего. Площадок для массовой жилищной застройки в столице осталось не так уж много, и Бутово – одна из самых больших. Здесь планируется возвести сотни тысяч метров нового жилья, в том числе социального. Любая негативная новость относительно данного строительства, безусловно, разогревает рынок недвижимости, подталкивает его к новому витку цен. По данным экспертов, только за неделю освещения конфликта в СМИ цены на земельные участки в Бутово подскочили на 50%. Предложения земли в районе продолжают поступать на рынок.Цифры говорят сами за себя: по оценке аналитического центра IRN.ru, доходность инвестиций в московское жилье с весны 2005 года до конца этого года может превысить 100%. Вывод из всего этого прост и очевиден: баснословные деньги можно делать на чем угодно – нефти, недвижимости или даже соли. Все ведь помнят, как несколько месяцев розничные торговцы озолотились на «соляной лихорадке». Максимальная раскрутка негатива и его грамотное использование, несомненно, дело очень и очень выгодное. Достаточно лишь немного разбираться в азах пропаганды и психологии масс.