Издание «Собственник» изучило новую тенденцию. Прошлое, настоящее и будущее земель, расположенных под ЛЭП, регулируется 87 статьей Земельного кодекса. Согласно этому документу такие участки признаются землями энергетики.
Ничья земля
Порядок использования таких земель практически никак не прописан и может определяться правительством, органами исполнительной власти регионов или органами местного самоуправления в зависимости от принадлежности этих земель. Более того, единственная ограничительная формулировка содержится в 89 статье кодекса. «Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей» – гласит ее второй пункт. Всем понятно, что «могут» – это не обязаны. При этом тот же кодекс откровенно позволяет предоставлять земли энергетики в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства или иных нужд. По мнению юристов, такой статус вряд ли можно назвать определенным.
«С точки зрения земельного законодательства участки под ЛЭП никак не выделены, они не оформлены ни на РАО «ЕЭС», ни на другие энергетические компании. Дело в том, что то же РАО никогда не занималось своей землей. В свое время мы обращались к ним с предложением помочь в оформлении этой земли в собственность, однако руководство компании отказалось от нашего предложения», – рассказывает руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юрий Борисенко. По его словам, в результате получается, что эти земли имеют общегородской статус, а следовательно, ими могут распоряжаться городские власти, которые и вправе предоставить их в безвозмездное срочное пользование. Как в свою очередь неоднократно заявлял глава департамента по связям со СМИ Федеральной сетевой компании Андрей Егоров, в настоящий момент энергетикам требуется разрешение местных властей даже для того, чтобы срубить дерево, упавшее на ЛЭП.
В мае 2006 года депутаты Госдумы решили законодательным путем изменить сложившуюся ситуацию и закрепить земли энергетики исключительно за российским правительством. Как рассказал тогда заместитель председателя думского Комитета по энергетике, транспорту и связи Юрий Липатов, вокруг этих участков необходимо в обязательном порядке установить охранные зоны, размер которых должен определять кабинет министров. Однако депутаты были настолько скромны, что даже не предлагали распространить действие этой нормы на города и поселения. Несмотря на такую нерешительность, поправка так и не была в целом одобрена нижней палатой парламента.
Строить запрещается
в охранной зоне ЛЭП запрещено всякое строительство
Двусмысленному статусу таких земель противопоставлено энергетическое законодательство, согласно которому в охранной зоне ЛЭП запрещено всякое строительство. «С точки зрения энергетического законодательства существует запрет на строительство в охранной зоне ЛЭП, которая обычно составляет до 25 метров», – рассказывает Юрий Борисенко. Поэтому, по его словам, многие строители занимаются перекладкой ЛЭП под землю, так как в этом случае охранная линия сокращается до одного метра. «Можно положить провода в специальные бетонные короба, позволяющие обеспечить их безопасность и бесперебойную работу энергоснабжения. В таком случае на этом месте можно построить все что угодно, и инвестор получает целую площадку. Однако в любом случае нужно обеспечить возможность доступа в коллектор на случай аварии или профилактических работ», – добавляет эксперт.
По данным участников рынка, на юго-западе недавно был реализован один из проектов по переносу ЛЭП в подземный коллектор. В рамках проекта перекладка километра проводов стоила около 1 млн. евро. «Я не знаю, кто проводил эти расчеты, но в принципе порядок цен в них указан верно. Наша компания подсчитывала стоимость перекладки ЛЭП в Химках и выяснила, что около 600 метров проводов «упаковать» в кабель стоит 400 тыс. евро. Учитывая то, что в Москве стоимость этих затрат выше, получается, что один метр ЛЭП можно перебазировать за 1 тыс. евро», – комментирует эти показатели Юрий Борисенко. В неофициальных разговорах Мосэнерго также ссылается на такие расчеты.
Очевидно, что далеко не каждая компания может позволить себе такие затраты, однако каждый «спрятанный» метр ЛЭП позволяет освободить под застройку 25 кв. м площадки. Поэтому некоторые компании уже взялись за реализацию таких планов. В свое время линии электропередач под землю перекладывали строители группы компаний «Конти» и компании «Т.К. Квадрат» Валерия Сухоцкого. В последнем случае Мосгорэкспертиза оценила затраты инвестора на перенос ЛЭП в 28,9 млн. долларов.
Смогут ли участки под ЛЭП привлечь в дальнейшем большое число инвесторов – вопрос сложный. Помимо финансовых затрат на их пути в данном случае стоят и юридические тонкости , а также непонятна их востребованность у покупателей, ведь электромагнитное излучение подземных ЛЭП относится к факторам, чье влияние на здоровье людей не было исследовано. Препятствует застройке также и тот факт, что земли под столичными предприятиями относятся к специализированной категории, а вывести из Москвы целую мануфактуру – занятие не менее затратное, чем переложить провода в коллектор. Однако программа по перепрофилированию промзон уже стала одним из главных источников площадок для столичных строителей, в том числе и самых крупнейших.
