Сегодня в России ни один человек, приобретающий недвижимое имущество на вторичном рынке, не может быть уверенным в том, что это имущество не будет со временем у него изъято. Утратить можно даже имущество, купленное законным образом у государства.
Дело в том, что существующее сегодня в нашей стране законодательство защищает добросовестного приобретателя, ставшего официальным собственником, лишь номинально. На деле же существует целый ряд способов истребования имущества даже у добросовестных приобретателей.
Допустим, вы покупаете квартиру. Вы хотите гарантировать надежность своего приобретения и для этого удостоверяетесь в подлинности имеющихся у продавца документов, в отсутствии претензий на данное имущество со стороны третьих лиц и т.д. и т.п. Вы делаете всё это потому, что уверены: если сделка проведена чисто и заверена нотариусом, а вы официально оформляете право собственности на приобретенное имущество, то никто и никогда уже не сможет его у вас отобрать. Но вы ошибаетесь — смогут!
Для этого требуется немного. Нужно лишь, чтобы после вашего вступления в права собственности появился некий «наследник», который когда-то давно мог бы унаследовать купленное вами имущество. Если он доказывает в суде, что пропустил срок для принятия наследства по «уважительным причинам», и суд этот срок ему восстанавливает, то пиши пропало. Согласно нормам существующего сегодня в России законодательства лицо, которому восстановлен срок для принятия наследства и которое приняло это наследство (для чего достаточно всего лишь написать заявление у нотариуса), считается владельцем соответствующего имущества с момента открытия наследства.
Иными словами, в глазах закона данный «наследник» начинает считаться владельцем имущества именно с тех давних времен, когда умер наследодатель. А тот, кто продал вам квартиру, несмотря на все имевшиеся у него официальные документы о собственности и отсутствии претензий на нее со стороны третьих лиц, вдруг оказывается лицом, не имевшим права заключать с вами договор купли-продажи. И далее этот «наследник» на праве владельца истребует якобы принадлежащее ему имущество из вашего якобы незаконного владения «в порядке виндикации», то есть без каких-либо компенсаций.
Если вы здравый человек, то описанное может показаться вам бредом: как лицо, появившееся много времени спустя и на момент приобретения вами имущества вообще не являвшееся ни собственником этого имущества, ни его владельцем и даже не обладавшее никакими на него правами, может теперь забрать у вас то, что вы честно и официально купили?! Однако в реальности данная парадоксальная ситуация возникает при сочетании норм статей 1152 (ч.4), 1153 (ч.1), 1155 (ч.1) и статей 302 и 305 Гражданского кодекса РФ. А в российских судах сегодня существует практика, согласно которой иски об истребовании имущества по описанному механизму подлежат удовлетворению.
Что вы можете сделать после того, как у вас истребовали имущество, а сами вы (как это нередко бывает) оказались на улице? Разумеется, вы можете попробовать выставить иск продавцу. Но, как вы понимаете, это может быть связано с целым рядом сложностей. Ведь гражданин, продавший вам некогда имущество, к этому моменту может вполне оказаться уже умершим, неплатежеспособным, его местонахождение может быть неизвестно и т.д. Если же вы имели дело с юридическим лицом, то оно, в свою очередь, может перестать быть участником гражданского оборота, например, вследствие ликвидации.
Как бы то ни было, вы в любом случае несете невосполнимые убытки. И это притом, что вы честно и официально приобрели имущество, не нарушив ни одного закона.
Таким образом, сегодня на вторичном рынке недвижимого имущества любой приобретатель рискует в будущем это имущество утратить, в случае если после совершения сделки вдруг возникнет «наследник» указанного типа. Возможности заранее узнать о существовании такого притаившегося лица, разумеется, нет. А государственные документы, якобы гарантирующие право собственности добросовестному приобретателю, на деле реальной гарантии ему не дают. И в итоге покупатель имеет все основания не доверять продавцу, даже если тот предоставил ему все официальные бумаги на имущество.
Такой результат, без сомнения, дестабилизирует гражданский оборот в государстве, ибо никак не согласуется с конституционными принципами свобод экономической деятельности и свободы договоров. Для добросовестных приобретателей договоры на вторичном рынке недвижимости являются лотереей: если вы купили имущество и у вас его в будущем не отобрали, то считайте, что вам просто повезло.
Что же касается стороны продавцов, то текущая ситуация создает благодатную почву для целого спектра мошеннических действий без необходимости подделывать какие-либо документы. Ведь человек, как законно, так и незаконно вступивший в наследство и продавший имущество, может вступить в сговор с другим наследником, который «по уважительным причинам» не имел возможности вовремя принять наследство, обеспечив появление этого наследника и изъятие им указанного имущества даже у добросовестного покупателя. И совершенно очевидно, что возможность такого сговора и объединения людей в преступные сообщества не является маловероятной, ибо речь, как правило, идет о лицах, связанных родственными связями и, как следствие, склонными доверять друг другу в большей степени.
Нельзя сказать, что в нашем государстве не было попыток положить конец такой несправедливой ситуации и защитить добросовестных приобретателей. Конституционный суд РФ своим постановлением от 21.04.2003 года № 6-П наложил запрет на истребование у добросовестных приобретателей их имущества по механизму статьи 167 ГК РФ, то есть в тех случаях, когда договор купли-продажи по тем или иным причинам признан недействительным. Данное постановление должно было позволить добросовестным приобретателям сохранить за собой имущество в подавляющем большинстве спорных ситуаций, за исключением лишь тех, которые предусмотрены статьей 302 ГК РФ, когда имущество приобреталось безвозмездно или когда оно переходило к добросовестному приобретателю помимо воли собственника или владельца этого имущества.
Постановление Конституционного суда по своему замыслу является вполне справедливым. Конституция Российской Федерации гласит: право частной собственности охраняется законом. Так, если собственник или владелец тем или иным способом, но помимо своей воли утратил принадлежащее ему имущество, то он имеет право получить его назад, истребовав его даже у добросовестного приобретателя. Ведь права собственника на это имущество де-факто появляются раньше и подлежат защите с момента появления. Поэтому права собственника важнее прав добросовестного приобретателя, и защищать права добросовестного приобретателя следует только так, чтобы при этом не нарушались права собственников.
Однако, несмотря на свое справедливое содержание, указанное постановление должным образом заработать не смогло. В законе, как было показано выше, остались возможности его обхода. И имущество добросовестных приобретателей до сих пор остается незащищенным от посягательств лиц, которые ни на момент совершения сделки купли-продажи, ни до этого никакими реальными правами на него не обладали.
Отождествление таких лиц с подлинными собственниками или владельцами, утратившими имущество помимо своей воли, и придание приоритетности их правам по сравнению с правами добросовестных приобретателей делает незащищенными добросовестных приобретателей и приводит к описанным выше неконституционным последствиям для гражданского оборота в нашей стране. Права добросовестного приобретателя на купленное имущество должны иметь приоритет над правами появившегося постфактум «наследника», ибо добросовестный приобретатель де-юре и де-факто становится собственником раньше, чем указанное лицо обретает какие-либо права требования. Интересы же таких «наследников» хоть и должны подлежать защите, но не за счет интересов добросовестных приобретателей.
И до тех пор пока в России не будет должным образом защищен добросовестный приобретатель, нельзя будет с уверенностью говорить ни о существовании в нашей стране полноценного гражданского оборота, ни о гарантированности гражданам их конституционного права собственности.
