По мнению старшего андеррайтера Национальной ипотечной компании Павла Данькина, ипотека в настоящее время крайне популярна. «В банки обращаются и состоятельные клиенты, и те, чей доход в расчете на семью, состоящую из двух или трех человек, немногим превышает тысячу долларов. Доход является одним из основных показателей для положительного или отрицательного решения банка», – говорит Данькин.
Доходы и подлинность документов
Распространенное заблуждение состоит в том, что банки учитывают только «белый» доход. Ситуация давно изменилась, и популярности ипотечных программ в немалой мере способствовало то, что банки принимают во внимание положение своих клиентов, получающих заработную плату по различным «серым» схемам, и учитывают доход «в конвертах». В последнее время участились случаи, когда заемщик предоставляет справки не за подписью руководителя организации (иногда это единственно возможный способ подтверждения «серого» дохода).
Однако это не значит, что банк можно легко обмануть. Бывают случаи, когда у заемщика есть родственники или знакомые «при должности», которые могут составлять липовые договоры о работе по совместительству. В 90% случаев можно выявить подделку подписи. И это вполне может стать поводом для отказа в получении кредита. Априори, подавая поддельные документы или утаивая информацию, заемщик обрекает себя на возможность отрицательного ответа».
Как утверждает директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова, банки очень придирчиво относятся к своим клиентам. «Даже возможность перехода клиента на новую, более высокооплачиваемую работу (что, казалось бы, только выгодно банку) может вызвать подозрения. А это чревато реальной задержкой одобрения или отказом в выдаче кредита», – говорит Панова.
Немаловажное значение для банка имеет и биография клиента. Речь идет, конечно, не о его личной жизни (хотя иногда и о ней тоже), а в основном о профессиональной. «Иногда заемщик не может подтвердить свою трудовую деятельность за несколько прошлых лет, – утверждает Павел Данькин, – но незадолго до момента подачи документов в банк становится главным бухгалтером компании, не имея профильного образования. Вероятнее всего, такому клиенту будет отказано в получении кредита». Дело в том, что если такой заемщик потеряет работу, ему будет крайне сложно найти замену с аналогичным доходом.
Недостаток средств для первоначального взноса
Недостаток средств для первоначального взноса
Начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов сообщает: «По условиям ипотечной программы ММБ первый взнос должен составлять не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Если у заемщика недостаточно средств на это, у него не примут документы на рассмотрение».
Однако, по словам Павла Данькина, недостаток первоначального взноса в настоящее время уже далеко не везде будет причиной отрицательного ответа при получении кредита. Например, в Национальной ипотечной компании с 1 июля 2006 года отменен первоначальный взнос по наиболее популярным кредитным продуктам. Первоначального взноса нет и во Внешторгбанке, и в Банке Москвы.
Немаловажное значение для банка-кредитора имеет не только личность заемщика, но и собственно объект залога, то есть квартира. «Изначально банк объявляет требования к приобретаемой по ипотеке квартире, – утверждает Алексей Аксенов. – В частности, дом, в котором находится квартира, не должен стоять в плане под снос или относиться к ветхому жилью. Квартира должна быть пригодна для проживания, иметь отдельный вход и использоваться по назначению. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи квартиры и в течение срока действия кредитного договора в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств. В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек.
Руководитель отдела развития бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Александр Афанасьев добавляет, что банк может отказать в кредите, если квартира признана коммунальной, отсутствует электричество, водопровод (в некоторых случаях газ) либо квартира принадлежит третьим лицам.
«Однако количество отказов по кредитованию того или иного объекта недвижимости незначительно, – отмечает Павел Данькин. – Тем более квартиру выбирает сам заемщик. Понятно, что в домах, идущих под снос, банк не будет кредитовать квартиру, равно как и в домах с деревянными перекрытиями. Причина этому одна: такая недвижимость если и будет застрахована, то только по завышенным тарифам. Таким образом, увеличится ежегодная сумма по страховым выплатам, которую заемщик вряд ли сможет выплачивать».
Что касается первичного рынка жилья, то процедура инвестирования средств посредством ипотеки может натолкнуться на объективные препятствия. Ряд застройщиков используют с целью инвестирования предварительные договора купли-продажи, согласно которым стороны лишь обязуются заключить договор в будущем. Таким образом, отсутствует юридическое основание для предварительной оплаты будущей квартиры, а следовательно, и ее залога перед банком.
«Количество отказов в ипотечных кредитах различно и зависит от многих факторов, – считает Павел Данькин. – Если работодатель потенциального заемщика обслуживается в банке как юридическое лицо, его сотрудники, видимо, будут иметь минимальное количество отказов. И наоборот, в банках, которые работают со сторонними клиентами, количество отказов выше».
Поэтому, обращаясь за кредитом, трезво оцените свои силы и не пытайтесь обмануть банк, ведь в том случае, если обман раскроется, этот факт может серьезно испортить вам кредитную историю.
