Вступление Крыма в состав России невероятно оживило спрос на жилую недвижимость на полуострове. Даже несмотря на рост цен и временное отсутствие реестра собственников недвижимости, квартиры сметаются как пирожки. Если тенденция сохранится, то к концу года Крыму будет просто нечего предлагать – все раскупят. После кризиса 2008 года рынок недвижимости в Крыму стал иметь ярко выраженную сезонность. «Пик сезона продаж квартир начинался тогда, когда заканчивался курортный сезон. С августа по январь включительно продажи шли более-менее хорошо, а в остальное время года продаж катастрофически не хватало», – рассказывает генеральный директор крымской строительной компании «Монолит» Руслан Бурдейный.
Это, по его словам, объяснялось тем, что в Крыму можно было заработать в последние годы только на гостиничном и курортно-рекреационном бизнесе. Были еще немногочисленные покупатели из Киева, Одессы, Москвы и Санкт-Петербурга, которые тоже почему-то предпочитали покупать квартиры после летнего сезона.
Однако в этом году пик продаж жилой недвижимости пришелся на обычно провальные месяцы. «Продажи выросли в пять и более раз относительно данного периода прошлого года. Если в прошлом году продажи в марте-апреле были очень маленькие, то сейчас они идут как в сезон»,&В – добавляет застройщик.
«Уровень продаж в нашем агентстве вырос в пять-шесть раз», – также уверяет директор агентства недвижимости «ЯлтаБест» Владимир Королев. В Ялте, по его словам, квартиры стали в принципе продаваться, причем при более высоких ценах, хотя раньше стояли, никому не были нужны и стоили при этом намного меньше. «В Ялте за эти буквально пару месяцев была распродана основная масса квартир первичного рынка. Все, что не продавалось тогда, все продалось за эти два месяца», – уверяет Королев.
«Продаются даже еще не достроенные дома. Если дом построен до уровня четвертого-пятого этажа, то квартир, как правило, уже нет, они все раскуплены», – говорит Бурдейный.
Причины
Рынок крымской недвижимости, который никак не мог отойти от кризиса 2008 года, следствием которого стало резкое падение цен и спроса, просто ожил после присоединения Крыма к России.
Такой пик продаж не в сезон вызван двумя причинами, считает Бурдейный. Во-первых, с рынка ушли украинские банки, и часть крымчан успела-таки забрать свои депозиты и сбережения (часть депозитов пропали в неизвестном направлении). «Так как крымчане банкам больше не верят, то начинают вкладывать в недвижимость», – полагает собеседник газеты ВЗГЛЯД.
Во-вторых, приехали более состоятельные россияне. «Если раньше количество покупателей-россиян не превышало 10%, то сейчас это 45% в общем объеме продаж. У нас почти половина покупателей из России», – говорит крымский застройщик.
По словам участников рынка, львиная доля покупателей крымских новостроек – это жители Москвы и Питера, однако теперь появились покупатели и из более дальних уголков страны – Воронежа, Самары, Челябинска – и жители Зауралья. Удивительно, но крымской недвижимостью интересуются даже жители Краснодара.
Росту покупательской активности также способствует то, что стоимость жилья в Крыму все еще значительно ниже, чем в среднем по России и в Сочи. Хотя в последние месяцы цены резко пошли вверх. «Крым и Ялта для многих привлекательней, чем Сочи. А так как Крым стал частью России, то люди ждут, что скоро цены в Крыму станут не меньше, чем в Сочи. Это мотивирует их покупать квартиры», – называет еще одну причину Владимир Королев.
Как рассказывает крымский застройщик, когда Крым был украинским, то наибольшим спросом пользовались «маломерки»: одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 35 до 60 кв. м, поэтому их и строили. Квартира больше 100 кв. м продавалась уже тяжело, ее приходилось дробить. Поэтому для единичных покупателей, которые хотели все-таки большую квартиру, выходом являлась покупка двух квартир и объединение их в одну. Однако сейчас спрос стал явно смещаться в сторону квартир с большей площадью, заметили в «Монолите».
По наблюдениям участников рынка, чтобы жить, квартиры покупают в основном в Симферополе. Тем более что от этого города до моря всего 45 км. В масштабе Москвы это вообще не расстояние. А вот квартиры в непосредственной близости к морю покупают для того, чтобы можно было самим отдыхать летом на крымском побережье, либо заработать на сдаче квартиры в аренду в летний сезон. Вероятно, некоторые занимаются спекуляциями в ожидании еще большего роста цен.
Как выросли цены
За последние пару месяцев стоимость квартир в Крыму повысилась на 50–60%, и это еще не предел, считает глава крымской строительной компании «Монолит».
«Но по сравнению со среднероссийскими и сочинскими у нас цены все еще смешные. За 60–70 тыс. долларов люди могут купить квартиру у моря или в Симферополе. У нас есть, например, в Евпатории жилой микрорайон, который расположен ровно в 100 метрах от моря: 7 га пляжа и 8 га под застройку. Продажная цена – 1500 долларов за квадратный метр, то есть квартиру 42 кв. м можно купить за 63 тыс. долларов», – рассказывает Бурдейный.
По его словам, если раньше в Симферополе средняя цена на квартиры была 850–870 долларов за квадратный метр, то сейчас цена перевалила за 1000 долларов за квадратный метр. «Раньше роста цен не в сезон даже представить себе не могли», – говорит Бурдейный.
Впрочем, на рост цен влияет не только возросший спрос. «Немного подталкивает цены то, что Украина перекрыла каналы поставки стройматериалов», – говорит крымский застройщик. Раньше, по его словам, стройматериалы завозили из материковой Украины – из Херсонской, Запорожской и Днепропетровской областей. Украинские предприятия в поставках арматуры и стройматериалов не отказывали, проблема оказалась в перекрытии границы и в железной дороге.
«Если раньше мы ввозили стройматериалы беспошлинно и без уплаты НДС, то теперь, если что-то будем ввезти с Украины, то на нас ляжет бремя растаможки плюс НДС», – рассказывает Бурдейный.
А с Украинской железной дорогой у Крыма произошла «маленькая превентивная война» за вагоны. «Завозить сырье и материалы автомобильным транспортом – дорого, дешевле всего везти железной дорогой. Но Украинская железная дорога перестала отправлять вагоны в Крым. Товарняки вообще прекратили сюда ходить. Она боялась отправлять сюда свои вагоны, потому что опасалась, что Крым их не вернет. Дошло вплоть до того, что начальник Крымских железных дорог Андрей Каракулькин написал письма, чтобы там не переживали, пообещав вернуть вагоны, но это ни к чему не привело. Поэтому торговля с материком по железной дороге до сих пор закрыта»,&В – рассказывает собеседник газеты ВЗГЛЯД.
По словам крымского застройщика, сейчас банально не хватает песка. «Тяжело ложится логистика: песок в России сам по себе дешевый, но привезти его за тридевять земель – дорогое удовольствие. Паромов не хватает, а мост будет еще не скоро (имеется в виду через Керченский пролив – прим. ВЗГЛЯД)»,&В – рассказывает Бурдейный.
«Плюс в России существенно дороже металл и цемент, что немного бьет по себестоимости строительства, которая поднимается. У нас еще остались запасы металла на складах, но скоро придется покупать в России»,&В – указывает он.
Реестр не помеха
Удивительно, но бум на рынке недвижимости Крыма наблюдается не только на фоне роста цен, но и на фоне некоторых юридических тонкостей. Дело в том, что юридически оформить сделку купли-продажи в Крыму сейчас невозможно. Все покупки пока оформляются в виде залога (как правило, 10–20% от стоимости жилья).
Крым ждет появления собственного реестра собственников недвижимости по российским стандартам. Украинский реестр был заморожен, а собственный еще не появился. Как рассказывает директор компании «Монолит», крымское правительство обещало открыть собственный реестр до 15 мая, но, видимо, это не получается сделать. «Теперь ждем следующую контрольную точку – 15 июня. При самых критичных ожиданиях реестр недвижимости в Крыму заработает до 1 июля»,&В – говорит Бурдейный.
«Раньше люди боялись вкладывать деньги в чужое государство, где чужие законы. Когда Крым стал Россией, люди перестали бояться, они знают, что ждать от этого государства»,&В – считает Владимир Королев.
Прогноз
У крымских застройщиков прогноз такой на этот год: цены на квартиры вырастут еще как минимум на 15% в Симферополе и на 20–25% на южном берегу Крыма (от Судака до Фороса), где и так осталось мало мест под застройку. Кроме того, южный берег Крыма отличается выраженным субтропическим климатом, чистым морем, красивыми горными пейзажами, поэтому он пользуется большим спросом и там цены подскочат серьезней.
«В этом году ждем только роста цен, причем ожидаем значительного увеличения, потому что квартир в хороших новостройках, которые пользуются спросом, осталось на рынке мало», – соглашается Владимир Королев из Ялты.
Что касается покупателей, то если спрос сохранится на таком высоком уровне, то уже к концу сезона в Крыму нечего будет продавать. «Все, что есть сейчас, просто продастся. Надо будет запускать новые строительные площадки», – говорит глава «Монолита».
«До майских праздников некоторые дома в Ялте были полностью выкуплены в ноль, а люди в этих домах хотят жить. Поэтому, думаю, будут перепродажи на вторичном рынке по более высоким ценам», – ожидает Королев.
Если бум сохранится, то этот год позволит рынку недвижимости Крыма вернуться на докризисные показатели. «Возможно, цены на докризисные уровни не вернутся, хотя это не исключено. В докризисные годы в Симферополе жилая недвижимость стоила далеко за 1200 долларов за квадратный метр. Потом провалилась до 800 долларов. Сейчас мы плавно возвращаемся к таким ценам, но нельзя забывать об инфляции и росте себестоимости. Но по объемам реализации точно вернемся к докризисным уровням в этом году»,&В – считает Бурдейный.
