В последнее время, наравне с замедлением роста цен на квартиры в Киеве, не менее активно обсуждается непредсказуемое поведение рынка земли, которое по многим параметрам не поддается анализу и не соответствует общепринятой во всем мире цикличности.
Что же на самом деле произошло, и чего ожидать в будущем – так звучит самый популярный вопрос, который так пока и остался без вразумительного ответа.
Если быть объективным, то на сегодняшний день нет единой тенденции роста или падения цен на землю не только в Киевской области, но и регионах Украины, а существует масса факторов, различные комбинации которых и приводят к сложившейся, далеко не идеальной ситуации.
Цель данной статьи не раздача прогнозов, а попытка объективно, лаконично и правдиво описать существующее поведение рынка, выявить наиболее существенные факторы, которые его формируют.
Последних полгода рынок развивается неадекватно, не в соответствие со стандартными тенденциями. Реально стоимость земли начала падать еще в апреле-мае, как только появились первые слухи о досрочных выборах, возможной смене власти, пр.
И этой тенденции есть вразумительное обоснование - земля сама по себе не является активным средством приумножения капитала, а зачастую выполняет лишь пассивную спекулятивную функцию, которая постепенно отходит в прошлое и становится все менее прибыльной.
В любом случае на земельном участке надо строить, развивать девелоперские проекты, реализация которых и приносит основной доход, следовательно, основное предназначение наделов, особенно возле крупных городов – сооружение жилой, коммерческой и промышленной недвижимости.
Как известно, комплексное развитие даже небольшого объекта выливается не в один миллион долларов, а среднестатистическая инвестиция измеряется десятками миллионов. Как следствие, перед вхождением в проект инвестор анализирует не только основные финансово-экономические показатели, но и проводит комплексный аудит предполагаемых рисков.
Сложившаяся конъюнктура украинского пригорода свидетельствует о существенном превышении спроса над предложением во всех его сегментах (коттеджные поселки, логистические и многофункциональные комплексы, др.), как следствие, высокая рентабельность и правильный подход практически на 100% обеспечивают успех проекта в разделе финансовых показателей. Ну а как же риски?
Если их классифицировать и подвергнуть профессиональному анализу, можно с уверенностью констатировать – 95% рисков в условиях украинских реалий можно устранить, но не 5% административно-управленческого характера, связанных с чиновниками на местах и получением необходимых разрешений.
В условиях политической нестабильности административный аппарат государства на местах может поменяться, не исключены изменения в законодательстве, приоритетах и преференциях еще несформированного большинства.
Не стоит сбрасывать со счетов и законодательный фактор, ведь реально рынок не урегулирован. До сих пор нет единого кадастра земли, что оставляет ценообразование в этом сегменте непрозрачным, остаются туманности в законах, что заметно повышает риски при заключении сделок.
Одним словом, предугадать и тем более преодолеть данный неблагоприятный фактор еще перед несостоявшимися выборами невозможно. Тогда зачем что-то строить, если есть высокая вероятность потерять и землю, и вложенные деньги?
Вследствие этих тенденций инвесторы не спешат скупать «рисковые», хотя и привлекательные с инвестиционной точки зрения участки, плюс колоссальный ресурс «пошел на выборы» - следовательно, рынок замер, что земле остается делать - дешеветь и даже в сезон!
Другое дело после 30 сентября (не ранее ноября, декабря) - люди и участвующие в них компании заработали, постепенно начнет стабилизироваться политическая ситуация, снижаться возможность возникновения непредвиденных ситуаций, связанных с разрешительно-административной системой государства.
Вследствие высокой инвестиционной привлекательности рынка и неразвитости альтернативных институтов приумножения капитала (фондовый рынок), произойдет активизация не только со стороны профессиональных инвесторов, но и небольших компаний и частных лиц, которые располагают свободными средствами.
Как следствие, появляется потребитель, скупающий землю, которая по законам рынка должна начать активное неравномерное восхождение, которое приведет к интенсивному росту цен на ликвидные участки в сопоставлении с относительно плавным подъемом на менее «интересные».
Издание: Консалтинговая компания SV Development
