Уже сейчас понятно, что операция перемещения органов государственной власти из центра Москвы на новые столичные территории потребует колоссальных затрат. Газета ВЗГЛЯД подсчитала, почем можно будет продать покидаемые чиновниками здания и во сколько обойдется возведение для них новых офисов. Оказалось, что в целом это может быть даже выгодная операция. Президент Медведев еще в июне 2011 года предложил расширить границы Москвы почти в 2,5 раза. Сделать это планируется за счет земель на юго-западе Подмосковья. Фактически эти земли перейдут к Москве 1 июля 2012 года.
И вот теперь, на прошлой неделе президент опубликовал список зданий на «переселение», и поручил к 9 июля подготовить предложения по перемещению госорганов на территорию, присоединяемую к Москве. В частности, он предложил передислоцировать в «новую Москву» Совет федерации, Госдуму, федеральные органы исполнительной власти, а также их территориальные органы, администрацию президента, аппарат правительства, Генпрокуратуру, Следственный комитет, Счетную палату.
Кроме того, президент предлагает перенести судебные органы, в частности, Высший арбитражный суд, Федеральный арбитражный суд Московского округа, Девятый арбитражный апелляционный суд, Верховный Суд, Судебный департамент при Верховном суде и Московский городской суд.
Строительство новых объектов будет финансироваться за счет продажи зданий, которые госорганы занимают в настоящее время, уверил помощник президента Аркадий Дворкович. По его словам, денег от продажи недвижимости «будет более-менее достаточно для покрытия стоимости нового строительства» для федеральных органов. Что касается дорогостоящего строительства инфраструктуры и транспорта, то это планировалось сделать вне зависимости от переезда чиновников, уверил Дворкович.
Перевезти сразу чиновников федеральной власти в «новую Москву», конечно, не получится. Дворкович говорит, что переезд начентся не ранее конца 2014 года иди даже 2015 года. На данный момент нет еще даже проектировки будущих зданий, в которых будут работать чиновники. А ведь их еще надо построить.
Сколько чиновники заработают на продаже зданий
При продаже зданий чиновников за ориентир будет приниматься, скорее всего, цена квадратного метра офисной недвижимости класса А в центральном административном округе, считают в компании «МИЭЛЬ». В 2011 году средняя цена квадратного метра таких зданий составила 6,1 тыс. долларов. К примеру ВТБ купила башню "Федерация" в Москва-сити за 100 млн долларов, исходя из цены квадратного метра в 6,25 тыс. долларов.
Директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Татьяна Тикова также считает, что цена продажи зданий может составить до 6 тыс. долларов за кв. метр. Большинство федеральных зданий старой застройки и имеют средний уровень качества, однако за счет отличного месторасположения и исторической известности они будут реализованы с премией, добавляет Татьяна Тикова.
Вряд ли цена за квадратный метр упадет ниже 5 тыс. долларов для этих объектов, считают и в Penny Lane Realty. Эксперты Penny Lane Realty провели оценку 22 объектов федеральных органов власти. Среди них здания Госдумы, администрации президента, МЧС, два здания Совета Федерации, а также 17 зданий различных федеральных министерств. К примеру, по их оценке, самый дорогой квадратный метр будет у Госдумы – 7-9 тыс. долларов.
В пересчете на площадь всего объекта дороже всех министерств стоит МИД – более 552-600 млн. долларов. Исходя из оценок  Penny  Lane  Realty, здание Госдумы (площадь 33,304 тыс. кв.м.) оценивается в 300-390 млн долларов, Минобороны (33,93 тыс. кв.м.) – в 203,5 – 237,5 млн долларов, Минсвязи  – в 190,7 – 254,2 млн долларов, Минфина  – в 124,5 – 153,2 млн долларов, здание Совета Федерации на Новом Арбате – в 120,8 – 151 млн долларов, Минюста  – 121,6 – 151,9 млн долларов, Минсельхоза  – в 105,8 – 117,5 млн долларов, Минздравсоцразвития  – в 92,8 – 118 млн долларов.
Другие министерства стоят более скромно. Так, за здание Минпромторга можно выручить 54 – 68,9 млн долларов, Минприроды  – 47,5 – 52,3 млн долларов, МЧС  – 48-52 млн долларов,   администрации президента  – 39,3 – 50 млн долларов. В районе 25-35 млн долларов стоят здания Минспорта и туризма,  Минрегиона, Минкультуры, Минэкономразвития и  Минобразования.И совсем недорогими объектами недвижимости являются здания МВД стоимостью 16,3 – 19,6 млн долларов, Совета Федерации на Б.Дмитровке –  11 – 13,2 млн долларов, Минтранса – 10,7 – 14 млн долларов и Минэнергетики – 8 – 9,9 млн долларов.
По оценкам Penny Lane Realty, совокупная площадь этих 22 помещений, занимаемых органами власти, составляет порядка 407 тыс. кв.м. Только за эти 22 здания чиновники могут выручить в общей сложности 2,2 – 2,6 млрд долларов.
Однако это не полная оценка, так как в ней не учитывается продажа еще как минимум 10 зданий, в частности, объектов судебных органов, которые входят в перечень президента для переезда в «новую Москву». Так, надо учесть также стоимость Дома Правительства на Космодемьянской набережной огромной площадью в 172,7 тыс. кв.м.
Этот дом, также как и здание Госдумы, может быть продан за 12 тыс. долларов за квадратный метр, то есть в целом за здание можно выручить около 2 млрд долларов, считает Ольга Тараканова, руководитель отдела московских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank.   Правда, исходя из оценок экспертами Penny Lane Realty квадратного метра Госудмы в 7-9 тыс. долларов, Дом правительства может уйти с молотка и за более скромную сумму – за 1,2 млрд долларов.
За здания Высшего Арбитражного суда и Генеральной прокуратуры РФ можно будет выручить как минимум 52 млн и 11,4 млн долларов соответственно, исходя из их площади (10,324 тыс. и 2,276 тыс. квадратных метров) и средней цены за метр в 5 тыс. долларов.
В списке президента на «отселение» стоят еще семь зданий, в том числе Следственный комитет и Счетная палата, а также пять судебных инстанций, точных площадей которых узнать так и не удалось. Впрочем, как указывают эксперты Penny Lane Realty, чаще всего, госструктуры размещаются в зданиях менее 10 тыс. кв.м., а их цена благодаря центральному месторасположению не опустится ниже 5 тыс. долларов за квадратный метр. Поэтому по приблизительным подсчетам, за эти семь зданий чиновники смогут выручить еще 350 млн долларов.
Получается, что на продаже этих 10 зданий приблизительной площадью 255 тыс. квадратных метров можно будет заработать еще 1,6-2,4 млрд долларов.
Таким образом, в целом за все 32 здания, которые президент предложил перенести из центра столицы в «новую Москву», общей площадью около 660 тыс. квадратных метров, чиновники могут выручить 3,8-5 млрд долларов.
Сами с усами
Надо сказать, что сами чиновники, судя по всему, ценят свои здания дороже, чем обычные офисные центры класса А. К примеру, здание Госдумы на Охотном ряду несколько лет назад стоило около 1 млрд долларов, заявил в пятницу на заседании Госдумы глава регламентного комитета Ильдар Габдрахманов. Однако эксперты рынка недвижимости с такой оценкой явно не согласны.
Это одно из самых знаковых зданий наравне с МИДом, которое будет пользоваться спросом при любом назначении – для перепрофилирования в гостиницу, офисы, апартаменты, считает директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Максим Жуликов из Penny Lane Realty. Однако все равно он считает, что это здание площадью 43,3 тыс. кв.м. стоит в три раза дешевле - 300-390 млн долларов.
В 350-400 млн долларов оценивает стоимость здания на Охотном ряду вместе соседним с ним в Георгиевском переулке (площадью порядка 70 тыс. кв.м)  и Елена Мишина, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».  При оценке она учитывала чрезвычайно хорошее расположение здания, сложившийся уровень цен на коммерческие площади в самом центре Москвы, и «понижающий коэффициент» в связи с тем, что морально устаревшие планировочные решения сильно привязаны к функционалу здания, и любая   смена назначения здания повлечет за собой реконструкцию всей его внутренней начинки, что достаточно дорогое удовольствие.
Ольга Тараканова из Knight Frank не исключает, что здание Госдумы, также как и Дом правительства могут быть проданы по цене в два раза выше, чем средняя цена метра на офисы класса А, по 12  тыс. долларов за кв. м. Однако даже при такой высокой оценке Госдума не дотягивает до миллиарда долларов.
Перепрофилирование
Большинство министерских домов было построено в советское время, поэтому у них есть очень много проблем, отмечают Максим Жуликов из Penny Lane Realty. Во-первых, рядом с этими зданиями отсутствует парковка и даже место для ее создания. Этот фактор особенно критичен при создании офисов, и снижает стоимость объектов сразу на 20-25%, замечает Жуликов.
Кроме того, в этих домах за счет старых планировок на долю лестничных пролетов и широких переходов приходится до 30% от площади строения, что в конечном итоге негативно отразится на ликвидности дома при любом использовании. Ко всему прочему, системы вентиляции и кондиционирования сильно устарели, а в некоторых зданиях и вовсе отсутствуют, поэтому перепрофилирование объектов потребует дополнительных значительных инвестиций от покупателей, добавляет эксперт.
Однако покупатели на освободившиеся здания федерального значения все же найдутся, так как у них есть один несомненный плюс: они расположены в центре города, где существует запрет на новое строительство. Да и возможностей для использования этих домов достаточно много. Главное не выбрасывать столько предложений на рынок сразу, а выставлять объекты на продажу постепенно.
Кому будут интересны федеральные здания, зависит от того, какие цели преследует государство. Если главное - извлечь максимальный доход, тогда такие здания могут быть интересны гостиничным операторам, банкам, медицинским центрам, представительствам иностранных государств и т.п., считает директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина. Если главная цель государства – решить какие-то социальные вопросы, тогда теоретически некоторые здания могут быть перепрофилированы под доходные дома, научные или учебные центры, выставочные залы и музеи, дворцы «пионеров и школьников», добавляет она.
На месте освобожденных зданий могут появиться также гостиницы, считает Максим Жуликов. К тому же для отелей наличие парковочных мест не так критично, как для офисных зданий. Наиболее удачно для гостиничного бизнеса было бы использование зданий Совета Федерации на Большой Дмитровке, Министерства культуры или Минпромторга, так как они расположены в переулках и на узких улицах, считает эксперт.
И все же большинство помещений, занимаемых правительством, наиболее эффективно использовать под офисы. «Это объясняется кабинетной планировкой, которая больше всего напоминает современные бизнес-центры»,   - объясняет Жуликов. Однако из-за проблем с вентиляцией и системой кондиционирования, а также низкого коэффициента полезной площади переделать министерские дома в бизнес-классы самого высокого класса А, не получится. «При этом средняя арендная ставка будет составлять 550-650 долларов за кв.м. в год, что является хорошим показателем для класса В и В+», - говорит эксперт.
К примеру, здание Минфина из-за удачной планировки так и напрашивается, чтобы его передели в офисный центр. Благодаря этому фактору дом можно будет продать за 124-150 млн долларов, по цене квадратного метра в 6,5-8 тыс. долларов, посчитали в Penny Lane Realty. Для сравнения, квадратный метр одного из самых значимых федеральных зданий  администрации президента будет стоить дешевле - 5,5-7 тыс. долларов, а здание целиком - 40-50 млн долларов (его площадь в 2,5 раза меньше, чем у Минфина).
Жуликов предлагает еще один оригинальный вариант использования пустующих министерских зданий. По крайне мере, первые этажи этих зданий вполне можно перестроить под парковку, считает он. Это позволит не только снизить остроту проблемы дефицита парковочных мест в центре города, но и заработать. «Затраты на паркинг легко «отобьются» за счет продажи коммерческих площадей», - уверен эксперт.
«Не думаю, что даже полный объем предполагаемых офисных площадей сможет привести к транспортному коллапсу в центре Москвы, - считает Максим Жуликов. -   Если чиновники могли себе позволить ставить машины как попало, то арендаторам офисов придется соблюдать правила. Запрет бесплатной парковки вселяет еще больше уверенности в то, что движение на улицах вокруг зданий министерств не будет перекрыто машинами».
Что смогут построить чиновники на новом месте
Вырученных 3,8-5 млрд долларов от продажи нынешних домов хватит на строительства куда больших по площадям зданий. Если здания федерального значения будут продавать по цене не ниже 5 тыс. долларов за квадратный метр, а некоторые и за более высокую сумму, то на строительство новых помещений понадобится всего 900 долларов за квадратный метр, считают в Penny Lane Realty. То есть взамен 660 кв.метров, оставленных в центре города, чиновники могут себе выстроить настоящие «хоромы» на 4,2 млн квадратных метров.
Однако Татьяна Тикова из Colliers International считает, что на строительство офисных комплексов на новых территориях на юго-западе потребуется не менее 2 тыс. долларов за квадратный метр. При этом, по ее мнению, потребуется построить порядка 1 млн квадратных метров. «Площади новых комплексов, скорее всего, будут больше старых за счет появления паркингов и инфраструктурных площадей», - поясняет эксперт. При таком раскладе, новая застройка обойдется чиновникам всего в 2 млрд долларов, и у чиновников останутся «излишки» на пару-тройку миллардов.
При этом в Penny Lane Realty считают, что чиновники при переезде могли бы, наоборот, существенно сократить количество площадей благодаря более эргономичной планировке. К примеру, в нынешнем Доме правительства 40% площадей занимают неиспользуемые коридоры. «Если на сегодняшний день Белый Дом - это 173 тыс. кв. м (рабочие кабинеты и 27 залов для проведения официальных мероприятий и приемов), то при правильном и разумном подходе к строительству его площадь не превысит и 100 тыс. кв. м.»,   - говорит Максим Жуликов.
Впрочем, Елена Мишина из «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» считает, что денег на «переезд» может понадобиться немало, и может быть сопоставимо со стоимостью строительства «Москва-Сити», которое оценивается в 12 млрд долларов. Если федеральные власти задумают такой же размах строительства, то вырученных денег в районе 5 млрд долларов за старые здания может и не хватить.
Надо учитывать, что к новому месту «обитания» исполнительных и судебных органов власти надо будет построить еще новую широкую дорогу и вообще инфраструктуру. «Новый район фактически является «гринфилдом», поэтому потребуются еще больше денег на создание коммуникаций и инфраструктуры, в частности,  на проведение электроснабжения, водоснабжения, строительства дорог и т.д., чем на строительство самих офисов», - говорит Тикова. К примеру, дорога в «Сколково» протяженностью всего 5,4 км обошлась бюджету в 5,75 млрд рублей, напоминает Елена Мишина.
Организация помещений для органов власти в «новой Москве» должна быть сделана с учетом их специфики и объединена по функционалу, так можно минимизировать затраты на коммуникацию между сотрудниками смежных ведомств, считает Ольга Тараканова из Knight Frank. Однако найти одно место для такой массовой застройки офисами в новом районе будет сложно, поэтому Тикова полагает, что новые комплексы федеральных властей будут расположены в нескольких местах, в некотором отдалении друг от друга.
Интересно, что сейчас самое большое здание по площади среди переезжающих – Дом правительства – более 170 тыс. кв.м. На втором месте – Министерство иностранных дел с площадью более 92 тыс. кв.м. На третьем месте Госдума, но площадь ее здания уже вдвое меньше -   более 43 тыс. кв.м. У Минсвязи, Минюстиции и Совета Федерации здания по 30 тыс. квадратных метров. Большинство же министерств ютятся в зданиях менее 10 тыс. квадратных метров. А у Минэнергетики самое компактное здание площадью всего около 1,8 тыс. квадратных метров.